中古マンションを狙い目の築年数から考えてみる

中古マンションを狙い目の築年数から考えてみる

みんなが買っている中古マンションって築年数どのくらいなの!?

中古マンション購入を考えたとき必ず出てくる「築年数」の話です。

グラフで見る中古マンションの平均築年数

2005年から2015年までの10年間分のデータがこれ。

築年数から見る狙い目 (1)
左:中古マンション/右:中古戸建て※東日本不動産流通機構(レインズ)データ参照

黒が成約。分かりやすいほど綺麗な右肩上がりのグラフになっています。直近の2015年では成約の平均築年数が20.13年となっています。年々成約の築年数が古くなってきているのは、リフォーム、リノベーションが活性化してきたからでしょう。お客さんも年々古い築年数の物件への抵抗感が薄くなってきているように感じます。東日本全体のデータなので正確にはわかりませんが、私のイメージでは、地方は築浅が取引の主流。都心は築年数で売れる売れないはそこまで影響してこない感覚です。

築年数ごとの成約率から見る中古マンションの人気帯

築年数から見る狙い目 (2)

築20年までが半分以上を占める結果に。ここまでは「まぁそうだろうな」と納得の結果です。しかし、このデータの面白い所はどの築年数帯をみても割とまんべんなく成約していることです。築31年以上を見ても16.90%あるというのも興味深い。マンションのほとんどは築年数と比例して価格が下がっていく傾向があります。築が新しければ価格は高く、築が古くなれば価格は安くなるものです。どの築年数においてもそれに見合った価格であれば必ず売れます。特に都心部は物件価格が高いので必然と築年数が古く価格が安定してくる築後20年~が一番のボリュームゾーンかなと思います。

購入後に値下がりリスクの少ないのは!?

新築マンションも誰かが1日でも住めば中古。新築で買ったマンションも中古として売り出す際はプレミアマンションやブランドマンション、その他の好条件の事例を除けば、ほとんどといっていいほど値下がりしていきます。しかし、ある一定の時期に差し掛かると価格が安定してくる傾向にあります。それは下記のグラフを見てみましょう!

築年数から見る狙い目 (3)

そうです。築後20年を超えてくると中古市場では比較的価格は安定してくる傾向にあります。はじめの方でもお伝えした通り平均の成約築年数が20.13年というのは市場の心理としても築20年位の物件の価格帯が一番現実的に買いやすいからなのかもしれません。

ということは、築年数だけを見ると築20年以上の中古マンションは比較的価格変動が少ないので、値下がりリスクは少ないということになります。私もお客さんには築20年、30年でもマンションの管理、資産性を見ながら選びましょう!とお伝えします。

中古マンションは「新しければ安心で、古いと何となく不安」と思われがちですが、実際はそんなことはありません。築年数は心理的な要素こそありますが、イメージだけで築年数を絞るのは時期尚早。物件選びの選択肢の幅は広いに越したことはないはず。自ら狭める必要もありません。

まとめ

あくまでも築年数だけのデータなので参考程度ですが、都心部の中古マンションをメインにしている私たちの感覚では、築年数はあくまでもデータであって必ずしも物件の資産価値やコンディションとは結びつかないものです。リノベーションという文化が浸透してきた今となっては「築年数」という数字よりも「マンション自体の価値」に目を向けて幅広く自分に合った物件選びをしてもらいたいと思います。

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