マンション購入のヒント-諸費用のはなし

マンション購入のヒント-諸費用のはなし

中古マンションを買おう!と思った時、物件以外にかかる諸費用があるのをご存知ですか?今回はその諸費用について、「内訳は何で、いつまでに、いくら用意すればいいのか?」を解説していきます。

諸費用って主に何がかかるの!?

マンション購入のヒント-諸費用のはなし

上記画像のように、中古マンション購入時には主に5種類の諸費用に分かれています。何やらたくさん項目があって分かりづらいですよね!?まずはひとつづつ費用の内訳について見ていきましょう。

  1. 手数料関係
  2. 税金
  3. 住宅ローン関連
  4. 保険料
  5. 各種清算金

1.手数料関係

【仲介手数料】

中古マンションを購入する場合には、物件を仲介した不動産会社へ払う報酬として、仲介手数料があります。仲介手数料は宅建業法でお客さんから頂く報酬の上限があらかじめ決められています。簡単な計算式では「物件価格×3%+6万円(税別)=仲介手数料」となります。

【例1】4,000万円×3%+6万円×消費税(8%) 136万円(仲介手数料)
【例2】5,000万円×3%+6万円×消費税(8%) 168.48万円(仲介手数料)

不動産取引は成功報酬が原則です。物件探しや相談をした段階では一切の費用はかかりません。ちなみに仲介手数料を支払うタイミングは売買契約時に半金、決済(引き渡し)時に残金というケースや決済時にまとめてなど不動産屋によってマチマチです。

【登記代行手数料】
マンションの引き渡しの際には、所有権を元の売主から買主である購入者に移す「所有権移転登記」というものを行います。その手続きは司法書士に依頼します。その報酬として司法書士に支払うのが登記代行手数料です。司法書士によってマチマチですが、大体10万円程度が相場。

2.税金

【印紙税】
売買契約書に収入印紙を貼る形で納める税金です。

【例1】物件価格1,000万円以上5,000万円以下 1万円
【例2】物件価格5,000万円以上1億円以下 3万円

【登録免許税】
家を買う時には、土地や建物の権利関係を明らかにするために登記手続きが必要となります。この登記の際にかかる税金が登録免許税です。2017年3月31日までの登記は軽減措置の適用期間となります。

【不動産取得税】
中古マンションを買ったり、贈与を受けたりした時にかかる税金です。登録免許税と同様に「土地と建物それぞれの固定資産税評価額に税率を掛けて計算」します。この費用にも軽減措置があるので、登録免許税の金額と合わせて確認をしてみましょう。

【消費税】

売主(個人) 非課税
売主(法人) 課税

中古マンションの場合、消費税は特に気にしなくて大丈夫です。売主が個人の場合は非課税ですし、売主が法人の場合は課税ですが、物件価格に含まれた税込価格が販売価格というのが一般的なので、物件価格以外に消費税がかかる事はありません。

3.住宅ローン関連

【事務手数料】

事務手数料は都市銀行だと大体3万円程度です。

【ローン保証料】
保証料は融資額により変動しますが、100万円当たり2万円前後が相場です。4,500万円の融資額で約90万円。そうです、高いですよね。これを前払いで払うか金利に0.2%上乗せして払うかの2択から選択します。私たちは金利に0,2%上乗せをお客さんに提案する事が多いです。それは繰り上げ返済、買い替えなども考慮した場合に有利だから。考え方はそれぞれなので、担当者に詳しく質問してみましょう!

保証料って!?

そもそもこの保証料って何だ!?と思いますよね。ちょっと説明してみます。

金融機関は通常お金を貸す際は貸し倒れリスクを回避するために担保や連帯保証人を求めます。しかし住宅ローンを借りる際に連帯保証人は原則必要ありません!代わりに銀行は保証会社の保証を受ける事を前提に融資を行います。この保証会社に支払うお金こそ「保証料」という訳です。この保証会社の保証を受けられることによって連帯保証人を立てなくても良いという考え方もできます。ちなみに、保証料が高いからと言って保証会社は使わず、「連帯保証人をたてます」といってもほとんどの銀行では指定の保証会社を利用することが融資の条件としているところがほとんどなので、現状難しいです。

4.各種清算金

【固定資産税】
毎年1月1日時点の所有者に課税される固定資産税・都市計画税が清算金に含まれます。原則、引き渡し日を境にして、買主負担分を日割精算し支払います。

【管理費など】

管理費等は口座引き落としになる事が多く、新規で口座引き落としをされるまでに時間がかかる為、1ヵ月分と日割り分を事前に精算し売主に払っておくケースが多いです。

5.保険料

【火災保険料】
住宅ローンを利用する場合は、この火災保険もほとんどの銀行で必須となります。単年づつ支払うと高いので、ローンを組む年数分をまとめて支払うケースが通例です。

【地震保険】
地震保険は任意です。しかし、最近大型の地震も多いことから皆さん関心が高まっています。地震保険は単体では入れないもので、あくまでも火災保険とセットになります。「地震による火災」は地震保険に加入していないと保証対象外なので注意が必要です。

最後に

いかがでしたか!?何となくお分かりいただけたでしょうか。諸費用の内訳にでてくる言葉自体が小難しくて分かりずらいですよね。もちろん全てを把握する必要はないですが、ざっとこんな感じでかかるのか~と記憶しておくだけでも十分です。物件によって、住宅ローンの有無、融資額によってもかかってくる諸費用は大きく変動してきます。親切な担当者であればあなたにわかりやすく諸費用のこと、内訳についてもしっかりナビゲートしてくれると思うので、迷わず質問してみましょう!ちなみに余談ですが、諸費用も含めて住宅ローンを借りる事も可能です(審査によります)。そのことも含めて、物件探しの前に事前に担当者と資金計画はしっかり打ち合わせした上で余裕をもって物件探しをしてもらいたいと思います。

<総合お問い合せ> 営業時間 10:00~20:00

0120-955-364 来店予約