「リノベしたい」と思って物件を探している人に、最初に伝えたいことがあります。
リノベーションの満足度は、「どんな工事をするか」よりも「どの物件を買うか」でほぼ決まります。
同じ予算でも、物件選びを間違えると、
- キッチンを動かしたかったけど、配管の位置的に無理だった
- 壁を抜こうとしたら、構造壁で変更できなかった
- 管理規約で床材の制限があって、希望の素材が使えなかった
- 工事費がふくらんで、物件価格との合計が予算オーバーになった
こういうケース、実は珍しくないんです。
今回は、購入前にプロが確認しているポイントを6つ、整理してみました。
構造タイプの見分け方
間取り変更できる物件かどうかを事前に判断する方法
水回りの自由度
キッチン・浴室を動かせるかどうかを左右する確認ポイント
管理規約の落とし穴
購入後に「できなかった」を防ぐための事前チェック
管理状態の見方
共用部を見るだけで分かる、建物の健康状態
築年数だけで判断しない
築30〜40年でも良い物件がある、その理由
総額で予算を考える
物件価格＋リノベ費用＋諸費用の正しい見方
チェック① 構造タイプを確認する
「どこでも壁を抜ける」と思っている人が多いんですが、実はそうじゃないんです。
マンションの構造には大きく2種類あります。
| 構造タイプ | 特徴 | リノベの自由度 |
|---|---|---|
| ラーメン構造 | 柱と梁で建物を支える | ◎ 高い（間仕切り壁を自由に変更可） |
| 壁式構造 | 壁で建物を支える | △ 制限あり（構造壁は撤去不可） |
壁式構造は中低層マンションに多く見られます。「この壁を抜いて広いLDKにしたい」という要望が、図面を見た段階で難しいと分かることもあります。
物件の図面（平面図）を確認し、「ラーメン構造」か「壁式構造」かを不動産会社に聞いてみてください。登記簿や図面を見ればある程度判断できます。
チェック② 水回りの位置と配管を見る
「キッチンをアイランドにしたい」「浴室をもっと広くしたい」。水回りの要望は多いんですが、これが一番難しかったりします。
排水には「勾配」が必要です。排水管を延ばすほど床を上げる必要があり、天井が低くなったり、段差が生まれたりします。
- PS（パイプスペース）の位置
- 床下の高さ（二重床かどうか）
- 現在の水回り設備の配置
- 希望の配置変更が排水的に成立するか
これは図面だけでは分からないこともあるので、リノベ会社と一緒に内見するのが理想的です。
リノベ済み物件を選ぶという方法もあります。水回りがすでに更新されていて、追加で好みに手を入れる「スポットリノベ」という考え方です。詳しくはこちら。
チェック③ 管理規約を必ず読む
意外と見落とされるのが、管理規約です。購入後に「できなかった」となるケース、本当に多いんです。
- 床材に遮音等級の指定がある（LL-45以上など）
- 工事できる時間帯が限られている（平日9〜17時のみ、など）
- 工事前に管理組合への申請期間が必要（1〜2ヶ月前など）
- フローリングや仕上げ材の使用に制限がある
これは購入前に重要事項説明書や管理規約を取り寄せて確認できます。
「管理規約のコピーを見せてもらえますか？」と仲介会社に一言聞くだけでOKです。面倒がらずにリノベ会社と共有しておくと、後のトラブルを防げます。
チェック④ 共用部を見て、管理状態を判断する
「管理を買え」という言葉があるくらい、中古マンションは管理状態が重要です。
室内がどれだけキレイでも、建物自体が管理されていなければ、資産価値は下がっていきます。
修繕積立金の残高と長期修繕計画は、重要事項説明書に記載されています。数字が少なすぎる場合は、将来の大規模修繕時に一時金の負担が発生する可能性もあります。
幡ヶ谷・初台・笹塚エリアには、築年数は経っていても管理状態が良く、資産価値を保っているマンションが多くあります。幡ヶ谷でリノベーション済み中古マンションを選ぶなら。プロが教える「質」の見極め方も参考にしてみてください。
チェック⑤ 築年数だけで判断しない
「築古だから不安」という声をよく聞きます。でも、築年数だけで判断するのは少しもったいないと思っています。
中古＋リノベの場合、築20〜40年前後の物件が候補になることは珍しくありません。
- 1981年6月以降の新耐震基準を満たしているか
- 管理状態・修繕履歴は良好か
- 駅からの距離・周辺環境
- 大規模修繕はいつ実施されたか
この4点がしっかりしていれば、築35年の物件でも十分選択肢になります。むしろ価格が抑えられる分、リノベに予算を回せるメリットもあります。
チェック⑥ 物件価格だけで予算を考えない
「物件価格7,000万円」で探していたとして、それだけで済まないのがリノベ購入の現実です。
最初から「総額」で考えることが大切です。
| 物件価格 | 6,500万円 |
| リノベ費用 | 800万円 |
| 購入諸費用（仲介手数料・税金など） | 約300万円 |
| 購入総額 | 7,600万円 |
※上記はあくまで一例です。工事内容・物件条件により変動します。
「物件価格7,000万円以内で探していたのに、気づいたら総額8,000万円になっていた」というケースは珍しくありません。住宅ローンの組み方も含めて、最初に整理しておくのがおすすめです。
資金計画の考え方については、こちらの記事も参考にしてみてください。
“買えると思っていた”が一番危ない。物件探し前に知っておきたい住宅ローンのこと
まとめ：購入前に確認したい6つのポイント
「購入してからリノベ会社を探す」という流れが一般的ですが、購入前にリノベ視点を入れておくだけで、避けられる失敗はかなりあります。
物件探しとリノベを同時に相談できる環境があると、かなりスムーズに進むと思います。
購入の流れ全体については、こちらも参考にしてみてください。
中古マンション購入の流れ（お問い合わせ〜お引渡しまで）
また、申し込みに関して事前に知っておきたい注意点はこちらにまとめています。
「申し込みしたのに買えなかった…」中古マンション購入で多い失敗
よくある質問
「リノベ向きか、プロに一緒に見てほしい」
そんなご相談、大歓迎です。
幡ヶ谷・初台・笹塚エリアの中古マンション売買に特化した不動産会社です。物件探し・資金計画・リノベ相談まで、まとめてサポートしています。相談料は無料、しつこい営業もしません。
