初台
現況有姿
自分でリノベ
リフォーム費用込みローン
「リノベ前の状態で買いたい」を叶えた——工事着工前の現況有姿引渡しと価格交渉で実現した、新婚ご夫婦の初めての購入
結婚を機に、賃貸から「自分たちでリノベできる家」へ。リノベ済みで売り出される予定だった住戸を、工事が始まる前に現況のまま引き渡してもらう交渉を通し、リフォーム費用まで含めた住宅ローンで購入された、30代前半・20代後半の新婚ご夫婦のご成約です。
事例の概要
ご依頼の背景
きっかけは、ホームページからの来店予約でした。初めてご来店いただいたときはまだ結婚前。賃貸にお住まいでしたが、結婚を機に購入を考え始めていらっしゃいました。
「自分たちの手でリノベーションできる物件を探したい」というご希望には、はっきりした背景がありました。職場の同僚の方がリノベ前の物件を購入し、ご自身でリノベされた完成お披露目を見て、「そういう選択肢もあるんだな」とふわっと考え始めたこと。そしてご主人が設計のお仕事をされていて、買うなら自分の手で仕上げたい、という思いをもともとお持ちだったことです。
ただ、最初の面談で大きな不安として挙がったのが住宅ローンです。物件価格だけでなく、リフォーム費用まで含めてローンが組めるのか。ここが見えないと、そもそも計画が成り立ちません。あわせて「リノベ前の状態の物件が、そもそも市場に出てくるのか」という心配もありました。
解決までの道のり
内見に入る前に、まずリフォーム費用まで含めた資金計画を作成。そのうえで内見の予定を組みましたが、実は今回ご購入いただいた物件は、当初の内見リストには入っていませんでした。別の物件で内見の予定を組んでいた、その前日。市場に出てきたばかりのこの住戸を見つけ、急遽内見に追加したのです。
それは、売主側が新規リフォームを予定して販売していた住戸でした。通常ならリノベ済みの価格で買うことになる物件ですが、まだ工事に着工する前だったため、「現況のまま引き渡してもらい、リノベをしない分を価格から引いてもらう」という交渉を持ちかけました。
交渉が通り、お客様が望んでいた「リノベ前の状態」で、しかもリノベ済み価格より抑えた金額で購入できる形が整いました。
内見前に、物件価格＋リフォーム費用を前提にした資金計画を作成。ローンの組み方の見通しを先に立てる。
内見の前日に出てきたリフォーム予定・着工前の住戸をリストに追加。計4件を内見。
工事を止めて現況のまま引き渡してもらい、リノベをしない分を価格から差し引く交渉を通す。
リフォーム費用を組み込める金融機関3行へ申込み。各行の融資実行のタイミングまで事前に確認。
住宅ローンで気を配ったのは、「リフォーム費用込みで組める金融機関はどこか」だけではありません。組めたとして、その資金がいつ実行されるのか——物件の決済時に全額出るのか、リフォーム完了後に出る部分があるのか——は金融機関ごとに違います。ここを申込み前に各行へ確認しておくことで、決済後の工事の段取りまで見通せる状態にしました。申込みの手続き補助、金融機関担当者とのやり取り、必要書類の代理取得は幡ヶ谷ベース側で対応しています。
結果、自己資金は諸費用分のみ、単独名義・変動金利35年で、リフォーム費用を含めた住宅ローンでのご契約となりました。リノベーションはお客様のお知り合いの業者へ依頼され、決済から半年ほど経った頃、「リノベが完成しました」とご報告のご連絡をいただいています。
この事例のポイント
「自分でリノベしたい」という希望は、実は物件探しのハードルが高いご希望です。中古マンション市場では、売主側がリフォームを施してから販売するケースが多く、「素の状態」の住戸は数が限られます。この事例では、リフォーム予定の物件を「着工前」というタイミングで捉え、現況のまま引き渡してもらう交渉と、リノベをしない分の価格交渉を同時に通しました。もしこの交渉をしていなければ、この物件に決まることはなかったかもしれません。
もう一つのポイントは、ローンの組み方です。リフォーム費用を住宅ローンに含められる金融機関を選び、3行へ申込み、それぞれの融資タイミングまで事前に確認しておく。物件の交渉と資金の段取りを同時に進めたことが、この成約の土台になっています。
この事例から分かること
売主がリフォームを予定していても、工事が始まる前なら現況のまま引き渡してもらい、その分の価格を交渉できる余地がある。
金融機関ごとに、リフォーム費用を含められるかどうかと、融資実行のタイミングが異なる。申込み前に確認しておくと工事の段取りまで見通せる。
内見リストを組んだあとも新着を追い続けることで、前日に出てきた「より希望に近い物件」を取りこぼさずに済む。
- リノベ済みではなく、自分たちで手を入れられる「素の状態」の物件を探している
- リフォーム費用まで含めて住宅ローンを組めるのか不安がある
- 結婚・入籍を機に、賃貸から購入への切り替えを考えている
「まずは幡ヶ谷ベースに。」
リノベ前提で探されるお客様には、「リノベ前の物件が出てくるのか」という不安がつきものです。今回は、リフォーム予定の物件を工事前に現況有姿で引き渡してもらう交渉が通ったことで、ご希望どおりの形になりました。この交渉をしていなければ、この物件に決まらなかった可能性もあったと思います。実はこの物件は、内見の前日に出てきたものを急遽追加したものです。内見のギリギリまで物件をサーチし続けると、ご希望により近い物件が見つかることがあるので、毎回そうするようにしています。レスポンスの速さとフットワークの軽さは、当たり前のことですが、こういう場面でこそ効いてくると感じています。半年後にリノベ完成のご連絡をいただけたのも、うれしい出来事でした。