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4つの条件
幡ヶ谷で旧耐震マンションを検討するなら、見てほしい条件は4つです。壁式構造、低層（〜5階）でシンプルな形、1階が駐車場ではなく住戸、耐震診断・補強が実施済み。阪神・淡路大震災では、1階が駐車場の建物が、1階だけ押しつぶされる被害が目立ちました。一方で、形がシンプルで壁が多い建物は、被害が小さい傾向がありました。「旧耐震だからダメ」でも「安いから買い」でもなく、中身で見たいです。
幡ヶ谷で中古マンションを探していると、必ず出てくるのが「旧耐震」という言葉です。
「安いし立地も最高。でも地震が来たら大丈夫？」「将来、売れなくなるんじゃ……」。そう迷うのは、自然だと思います。
結論から言うと、旧耐震＝すべてNG、ではありません。でも、無条件でOKでもないんです。一緒に整理していきましょう。
Contents
旧耐震って何？なぜ不安になるの？
旧耐震とは、1981年5月31日までに建築確認を受けた建物のことです。6月以降は「新耐震」と呼ばれます。
築年数だけで見ると、怖く感じますよね。ただ、1995年の阪神・淡路大震災で被害が大きかった建物には、「形と支え方」に共通点がありました。
| 被害が出やすかった特徴 | 何が起きたか |
|---|---|
| 1階が駐車場（ピロティ構造） | 1階を柱だけにした建物で、1階部分だけが押しつぶされる被害が見られました。 |
| 凹凸の多い複雑な形 | 揺れが一部に集中しやすく、傷みやすい傾向がありました。 |
※ 一般に言われている傾向です。個々の建物の安全を保証するものではありません。
逆に言うと、形がシンプルで壁が多い建物は、被害が小さい傾向がありました。ここが、検討するかどうかの分かれ目になると思います。
検討の土台に乗る4つの条件
幡ヶ谷ベースが現場で見ているのは、次の4つです。全部そろえば安心、という意味ではありません。「検討のスタートラインに立てる条件」と考えてください。
01
壁式構造のマンション
柱ではなく、厚い壁で建物を支える構造です。低層の建物に多く、箱のように丈夫な傾向があります。ただし、壁式なら絶対に安全、ということではありません。
02
低層（〜5階）でシンプルな形
高さが低く、上から見て凹凸が少ない建物です。幡ヶ谷の住宅街にある低層マンションに多いタイプです。
03
1階が「住戸」になっている（いちばん大事です）
1階が駐車場ではなく、壁のある住戸や店舗になっている建物です。1階だけが弱い、という状態になりにくいです。
04
耐震診断・補強が実施済み
管理組合が「建物を守る」と動いている目安にもなります。報告書を見せてもらえるかどうかは、必ず確認してほしいです。
旧耐震でも好条件の物件が多い、幡ヶ谷のヴィンテージマンションはこちらにまとめています。
→ 【2026年最新】幡ヶ谷の人気ヴィンテージマンション6選！
避けたいマンションの特徴
次のような特徴があるときは、慎重に見たいと思います。私たちも、現場で必ず確認するところです。
| 避けたい特徴 | 理由 |
|---|---|
| ピロティ構造（1階が駐車場）で、補強の記録がない | 1階が弱くなりやすいからです。補強済みなら話は変わります。 |
| 凹凸の多い、複雑な形の建物 | 揺れが一部に集中しやすい傾向があります。 |
| 管理が行き届いていない | 共用部が荒れている、修繕積立金が極端に少ないなど。耐震以前に、建物の維持が心配になります。 |
幡ヶ谷エリアで気をつけたいこと
幡ヶ谷で探すなら、次の2つは意識しておくと安心です。
Check
- 甲州街道沿いの細長いビル——細い敷地に建つ小さなビルは、耐震診断をしていないケースもあります（幡ヶ谷ベースの現場感・あくまで目安）。甲州街道の南北で物件の性格も変わります。→ 初台・幡ヶ谷の「南北格差」とは？
- 自主管理の小規模マンション——魅力的な物件が多い一方で、管理が人に頼りがちで、修繕の履歴がわかりにくいことがあります。管理の確認が大事です。
内見で見るチェックリスト
内見の日は、この5つを目で見て、確認してください。
Check
- 1階は柱だけになっていませんか？（住戸や店舗の壁があれば、ピロティではありません）
- 建物の形は、シンプルですか？
- 掲示板やゴミ置き場は、きれいですか？（管理の目安になります）
- 耐震診断の報告書を、見せてもらえますか？
- 管理規約や修繕の履歴を、見せてもらえますか？
リノベーション前提で旧耐震を探している方は、こちらも参考にしてください。
→ 「中古マンション+スポットリノベーション」の新常識。
買うときのローンと、売るときのこと
「将来、売れなくなるのでは？」という不安は、多くの方が持っています。
まず、買うときのローンは、金融機関によって扱いが違います。旧耐震だと、対象外にする銀行もあります。一方で、耐震補強が済んでいる物件や、フラット35のような制度を使うことで、進められる場合もあります。物件ごとに、事前に確認が必要です。
売るときは、次に買う方も同じ悩みを持つことを忘れないでください。診断や補強の記録がある、管理が良い、といった物件は、説明しやすく、有利に働くと思います。税の優遇も、旧耐震だと条件が付くことがあります。事前に確認してほしいです。
売却を見据えるなら、こちらもどうぞ。
→ 幡ヶ谷ベースの売却について
→ 金利上昇局面ならフラット35が強い理由
Honest Note
旧耐震は、「買う価値がある物件」もたくさんあります。ただ、新耐震と同じ安心感があるわけではありません。ここは、はっきりお伝えしておきたいです。診断や補強の有無、管理の状態まで見て、納得してから決めてほしいと思います。
旧耐震を買った方の事例
実際に、旧耐震のマンションを買った方の事例を2つ紹介します。
Case 01 — 旧耐震×価格交渉
築45年ほどの旧耐震3LDKを、価格交渉して購入
20代後半〜30代前半のご夫婦とお子様1人です。築45年ほどの旧耐震で、84㎡の3LDK（フルリノベ済み）を、周辺相場に照らした価格交渉をして購入しました。価格は公開していません。ローンはペアローンで、変動35年です。内見は1件でした。
Point旧耐震でも、相場に照らした価格交渉と、ペアローンの組み合わせで、買い進めた例です。
Case 02 — 1970年築×収入合算
1970年築のフルリノベ済み2LDKを、収入合算で
40代のご夫婦とお子様1人です。初台駅徒歩10分・1970年築・フルリノベ済みの2LDK（50㎡台後半、4,400万円台）を購入しました。ローンはミックス型の30年で、収入を合算し、2行に審査を出しています。内見は3件で、学区内の物件に絞って探しました。
Point旧耐震のローンは、複数の銀行に並行して審査を出す方法が、役立つことがあります。
まとめ：数字より、中身を見てほしいです
旧耐震のマンションは、新築では手が届かない場所に、住めるチャンスでもあります。
大切なのは、築年数という数字より、構造と管理という中身を見ることなんです。迷ったら、一緒に整理しましょう。
| 検討の土台に乗る | 慎重に見たい |
|---|---|
| 壁式構造・低層・シンプルな形 | ピロティ・複雑な形・管理放置 |
| 1階が住戸（壁がある） | 1階が駐車場（柱のみ）で補強の記録なし |
| 耐震診断・補強が実施済み | 修繕積立金が極端に少ない |
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よくある質問
旧耐震マンションにはローンが通らないと聞きましたが、本当ですか？
対象外にする金融機関もありますが、すべてではありません。耐震補強済みの物件や、フラット35のような制度を使うことで、進められる場合もあります。物件ごとに違うので、事前に確認が必要です。
耐震診断の費用は、誰が払うのですか？
基本的には、管理組合（マンション全体）が負担します。個人が購入前に依頼するケースは少なく、「診断済みかどうか」を売主や管理組合に確認するのが現実的です。渋谷区には、一定の条件を満たす分譲マンションの耐震診断・補強を支援する制度があります。対象や内容は、渋谷区の案内ページで確認してください。
購入したあとに、新耐震と同じレベルにできますか？
購入した方が一人で、耐震補強工事をすることはできません。共用部分の工事になるため、管理組合の決議が必要です。購入前に、すでに補強済みかどうかを確認するほうが、確実だと思います。
旧耐震は、将来売れにくくなりますか？
一律には言えません。診断や補強の記録がある、管理が良いといった物件は、次の買い手に説明しやすいです。逆に、記録がなく管理も弱い物件は、時間がかかることもあります。売却を見据えて選ぶなら、早めにご相談ください。
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