2. 初台駅：間取り別の売却相場
間取り別に整理しました。自分の物件と近いところを確認してみてください。
| 間取り | 件数 | 平均成約価格 | 成約レンジ | ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 26件 | 5,181万円 | 2,800〜9,900万円 | 築年・リフォームで大きく差が出る |
| 2LDK | 43件 | 9,895万円 | 3,500〜16,000万円 | 中央値1億円。渋谷区アドレスが価格を支える |
| 3LDK | 13件 | 1億3,338万円 | 4,800〜21,000万円 | 高額成約が多い。億超えが当たり前のゾーン |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年全期間）初台エリア
2LDKの中央値が1億円というのは、正直なかなかの数字です。「渋谷区」「新宿まで1駅」というエリアのブランドが、価格をしっかり底上げしているのを感じます。
ただ、同じ2LDKでも3,500万円から16,000万円まで幅があります。築年数、リフォームの有無、階数、向き——こういった条件がすべてかみ合ったときに、はじめて高値成約が生まれるんです。ネットの自動査定で出てくる数字はあくまで参考値。個別にちゃんと見てもらうことが、損をしない売却への一番の近道です。
4. 「築年数が古いから安い」は本当か？
「うちはもう築〇〇年だから、どうせ安くしか売れない」と思っている方、ちょっと待ってください。データを見てから判断してほしいんです。
| 築年帯 | 件数 | 平均成約価格 | 中央値 |
|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 33件 | 1億603万円 | 1億円 |
| 築11〜20年 | 7件 | 1億4,571万円 | 1億5,000万円 |
| 築21〜30年 | 31件 | 8,974万円 | 8,000万円 |
| 築31〜40年 | 4件 | 8,475万円 | 6,700万円 |
| 築41年以上 | 35件 | 4,309万円 | 3,600万円 |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年）より算出
注目してほしいのは、築41年以上が35件で最多という点です。全体の約3分の1が「築古物件」の成約なんです。初台は昭和のマンションストックが多いエリアですが、それでも買主はいる。古い物件を自分好みにリノベして住みたいという層が、しっかりいるんですよね。
「古いから売れない」「安くしか売れない」という思い込みは、一度外してみてください。今の買主にとって、あなたの物件がいくらの価値があるかは、査定してみないとわからないんです。→ まずは無料査定で確かめてみてください。
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ピアース渋谷本町レジデンスの物件レポート
■立地
新宿駅から1.5キロ圏の高台の住宅地に立地。最寄り駅は大江戸線の西新宿五丁目で徒歩6分、京王新線の初台で徒歩9分です。中間一貫校の渋谷本町学園の敷地の向かいです。
山手通りから中に入った住宅街なので住環境は良い。それていて西新宿五丁目駅にも徒歩6分と程よい距離なので利便性も高いです。
■交通アクセス
京王新線「初台」駅徒歩9分
大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩6分
■物件
ピアース渋谷本町レジデンスは2023年8月築のピッカピカの築浅物件。デザイン性でも定評のあるモリモト分譲のピアースシリーズです。設計がアーキサイトメビウスなのは個人的にかなりのプラス評価です。
RC造地上6階建て総戸数43邸。3世代100年の暮らしを守る高い強度のコンクリートを採用しています。
■セキュリティ
エントランスは道路からセットバックされた感じで奥まりセキュリティはエントランスとエレベーターのダブルオートロック（ハンズフリーシステム）仕様。加えて各住戸から異常信号が発信された場合に24時間体制でスタンバイする警備員が現場へ出動する24時間セキュリティシステムも導入済み。
■防災倉庫
共用施設として、火災・地震・その他万が一の非常時の安心につながる防災倉庫を設けています。
共用設備
・オートロック
・宅配ボックス
・エレベーター
・駐車場：月額 40,000円（空き要確認）
・ディスポーザー完備
補足情報
・ペット飼育：可（細則あり・1住戸2匹まで）
・新耐震基準適合物件
・フラット35利用可能
都心マンション専門18年のノウハウで、正直にお伝えします。
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みなさんの「知りたい」をあつめました
A. 普段使いは大江戸線・西新宿五丁目（徒歩6分）が中心になると思います。大江戸線は新宿・六本木・大門方面へダイレクトで、使い勝手がよいです。初台（徒歩9分）は京王新線で新宿まで1駅なので、新宿方面への通勤特化なら初台も選択肢に入ります。2路線使い分けられるのは渋谷本町エリアならではの強みですね。初台エリアの住みやすさもご参考にどうぞ。
A. 山手通りから一本入った高台の住宅地で、目の前が渋谷本町学園の広い敷地というロケーションです。新宿から1.5キロ圏でありながら、周辺は落ち着いた住宅街が広がっています。都心アクセスと静かな生活環境を両立したいファミリー・DINKsに刺さりやすいエリアです。
A. 新耐震基準はもちろん適合、RC造で3世代100年を想定した高強度コンクリートを採用しています。フラット35も利用可能で、金利タイプの選択肢も幅広く持てます。築浅なので銀行評価も通りやすく、ローン面で詰まる心配はほぼないと思います。
A. 2023年築の築浅物件は、修繕積立金の残高がまだ少ない時期にあります。一般的に築浅・小規模マンションは月額積立が低めに設定されていることが多く、将来の大規模修繕に向けて段階的に増額されるケースがほとんどです。現在の積立金額・長期修繕計画の内容は重要事項説明書で必ず確認し、修繕積立金の見方もあわせて参考にしてください。
A. エントランスが道路からセットバックした設計になっており、ダブルオートロック（ハンズフリーシステム）を採用しています。さらに各住戸からの異常信号を検知した場合に警備員が24時間体制で現場へ出動するセキュリティシステムも導入済みです。ハードとソフトの両面で、築浅物件の中でもかなり手厚い仕様だと思います。
A. ディスポーザー完備と防災倉庫の2点が特に実用的なポイントです。ディスポーザーは毎日の生ごみ処理が格段に楽になり、生活の質に直結します。防災倉庫は火災・地震時の備蓄スペースとして、都心のマンションでは意外と少ない設備です。宅配ボックスも完備されており、日常の利便性はしっかり整っています。
A. モリモトのピアースシリーズはデザイン性の高さで知られ、内廊下・天井高・素材使いにこだわった仕様が特徴です。設計のアーキサイトメビウスは都市型住宅の設計で実績のある事務所で、外観の完成度が高い物件を多く手がけています。「暮らしの質」と「将来の売りやすさ」の両方に効いてくる分譲ブランドです。
A. 1住戸あたり2匹までと明記されており、頭数制限がはっきりしているのは安心感があります。ただし犬・猫の可否や体重制限などの詳細は管理規約の細則で定められていますので、購入前に必ず確認してください。ペット可物件の注意点も参考にどうぞ。
A. 新築・築浅物件は価格帯が高めになりやすく、金利変動の影響が返済額に直接響きます。変動金利を選ぶ場合は複数シナリオで返済額を試算しておくことをおすすめします。金利上昇と返済額の関係を事前に把握しておくと、プラン選びの判断軸が明確になりますよ。
A. 渋谷本町エリアの相場感は渋谷区本町の購買相場記事（2025年最新）でご確認いただけます。モリモト・ピアースシリーズは中古市場での認知度が高く、築浅のうちは特に流通性が保たれやすいです。新宿1.5キロ圏・2路線利用可という立地も、将来の売却時に効いてくる条件です。売却のご相談はこちらからどうぞ。
A. デザイン・セキュリティ・立地の三点で、築浅物件としての完成度が高い一棟です。
立地評価：★★★★☆
管理評価：★★★★☆（管理組合の運営実績はこれから）
修繕評価：★★★★☆（築浅ゆえ積立残高は要確認）
流通性評価：★★★★☆
資産価値評価：★★★★☆
総合評価：★★★★☆
モリモト×アーキサイトメビウスという組み合わせは、資産性・デザイン性の両面で中古市場での評価が落ちにくい物件です。修繕積立金の将来計画だけしっかり確認できれば、長期保有にも安心して臨めると思います。ご相談はLINEまたはお電話（0120-955-364）から、お気軽にどうぞ。また売却をご検討中の方はこちらもご覧ください。
物件概要
| 種類 | 中古マンション |
|---|---|
| 物件名 | ピアース渋谷本町レジデンス |
| 所在地 | 東京都渋谷区本町4-2-11 GoogleMap |
| 交通 | 京王新線「初台」駅徒歩9分 大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩6分 |
| 構造 | RC造 6階建て |
| 築年月 | 2023年8月 |
| 総戸数 | 43戸 |
| 施工会社 | 株式会社森本組 |
| 管理会社 | モリモトクオリティ |
| 管理形態 | 全部委託 日勤 |
| 駐車場 | あり 月額 40,000円 |
| 駐輪場 | あり |
| バイク置場 | あり |
| POINT | 中古マンション / 京王線・新線 / 大江戸線 / 初台 / 西新宿五丁目 / 渋谷区 / 住環境押し / 近くにコンビニあります / 近くにスーパーあります / 築浅 / 新耐震基準適合 / フラット35 / オートロック / 宅配ボックス / STAFFオススメ / エレベーター / 低層マンション / 管理状態良いね / 渋谷本町学園学区 / ペット可 / 管理優秀 / ピアースシリーズ |
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（周辺施設）
セブンイレブン 渋谷本町3丁目店 (244 m)
miniピアゴ 渋谷本町3丁目店 (159 m)
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正直に、ていねいに営業し続けて18年。
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