駒場東大前の成約相場【2025年】レインズ成約データで解説

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渋谷区上原２丁目だけ、坪単価が別次元

今回の集計で渋谷区上原２丁目の成約は3件。坪単価がいずれも244万円前後と横並びで、他エリア平均（約152万円）の約1.6倍です。しかも徒歩9分と駅から遠い。それでもこの価格で成約している。「上原アドレス」のブランドが価格に乗っているのが数字ではっきり見えます。

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同じマンション・同じ築年なのに坪単価が50万円以上違う

目黒区駒場１丁目の1997年築物件（朝日マンション駒場）は、今回5件成約していますが、坪単価が118万〜170万円と50万円超の開きがあります。同じ建物・同じ駅距離でこれだけ差がつく理由は、部屋の階数・方角・リノベーションの有無など。「同じマンションだから同じ価格」は成立しないんです。

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「池尻４丁目」という住所だけでは相場が語れない

世田谷区池尻４丁目の成約は9件。坪単価は94.6万〜181.4万円と約2倍の幅があります。築1970年代の旧耐震物件と2007年築のグレンパーク駒場シリーズが同じ住所に混在しているためです。「池尻エリアの相場は○○万円」という言い方が実態を反映していないことが分かります。

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「駅から遠いほど安い」は成り立たない

徒歩4分帯の坪単価平均は約148万円。一方、徒歩5分帯（大橋２丁目）は約208万円、徒歩9分帯（上原・池尻の高グレード物件）は約216万円です。距離よりも物件グレード・ブランド・住所が価格を決めているエリアで、「近ければ高い」という単純な相関は当てはまりません。