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4% / 表面利回りの目安
マンションを売るか貸すか迷ったら、まず表面利回りを見ます。幡ヶ谷ベースの目安は4%です。6,000万円のマンションなら、年間の家賃が240万円（月20万円）に届くかどうかです。届かないなら、売却を先に考えます。ローンが残っている場合は、貸す前に必ず銀行へ相談してください。
「住み替えや転勤が決まったけど、今のマンション、売るべき？貸すべき？」——こういうご相談、本当によく頂きます。結論から言うと、「なんとなく貸す」が、いちばん危ない選択だと思います。幡ヶ谷・代々木エリアの事情も含めて、一緒に整理していきましょう。
Contents
ローンが残っている人へ。「貸す」前に知ってほしいこと
「黙って貸しちゃえば、わからないかな…」。そう思う方、実は多いんです。でも、これだけはやめてほしいです。
Caution
- 住宅ローンは「自分で住むこと」が条件で、金利が低く設定されています
- 無断で貸すと「契約違反」とされ、一括返済を求められるリスクがあります
- まずは銀行に相談する。それがいちばんの安全策だと思います
転勤など、どうしようもない事情があれば、銀行によっては一定期間そのまま貸せる場合もあります。でも「ちょっと手狭だから」くらいの理由だと、OKが出ないことが多いです。ここは、シビアです。
売る？貸す？判断するための3つの数字
「結局、何を見て決めればいいの？」という疑問、もっともだと思います。3つの指標で考えてみましょう。
| 指標 | 見方 | 目安 |
|---|---|---|
| ① 表面利回り | 年間の家賃収入 ÷ 物件価格。 | 4%未満は、維持コストを賄いにくく、売却がおすすめです。4%以上なら、賃貸も検討の余地があります（人気エリア限定）。 |
| ② ローン残債と売却額 | アンダーローン（売却額＞残債）か、オーバーローン（売却額＜残債）か。 | アンダーなら、売って現金化し、次の頭金にするのが健全です。オーバーなら持ち出しが出るので、賃貸も選択肢です。ただし、ローン切り替えの壁があります。 |
| ③ 税金 | 居住用の売却には、3,000万円の特別控除の特例があります。 | 住まなくなったあと、貸している間は使えなくなる場合があります。節税面では、売却が有利なケースが多いです。 |
※ 表面利回りの例：6,000万円のマンションを月18万円で貸すと、年216万円で3.6%です。ここから管理費・修繕積立金・税金などが出ていくので、手残りはさらに少なくなります。税金の取り扱いは個別の事情で変わるため、税理士または税務署にも確認してください。
Honest Note
利回りは、あくまで目安です。「4%を超えたら絶対に貸す」「超えなければ必ず売る」というものではありません。転勤の期間、戻る予定があるかどうか、といった事情も大切です。数字と一緒に、ご自身の状況を見ましょう。
幡ヶ谷・代々木エリアの市場の特徴
「うちのエリアって、売却向き？賃貸向き？」。正直なところ、エリアによって傾向は分かれます。
Hatagaya
幡ヶ谷エリア（初台・幡ヶ谷・笹塚）
ターゲットは、30〜40代の実需層（自分で住みたい人）です。リノベ済み物件への引き合いが強く、売却なら早期成約が期待できると思います。
Yoyogi
代々木エリア（参宮橋・代々木八幡・代々木公園・代々木上原）
ターゲットは、高所得のファミリー層や、外国人駐在員です。賃料は高めですが、管理費・修繕積立金も高い物件が多いです。「貸す」場合は、諸経費を引いたネット利回りで計算するのが必須だと思います。
売却 vs 賃貸 ひと目で比較
| 比較項目 | 売却（売る） | 賃貸（貸す） |
|---|---|---|
| 住宅ローン | 売却代金で完済。スッキリ解消できます。 | 投資用への切り替えで、金利が上がる恐れがあります。 |
| 現金化 | まとまった資金を、一度に確保できます。 | 毎月、少しずつの家賃収入になります。 |
| 維持コスト | 売却後は、かかりません。 | 固定資産税、修繕積立金、設備の修理費がかかります。 |
| エリア特性 | 中古マンションの需要が高く、高値が期待できます。 | ペット可なら、高い稼働率が見込めます。 |
こんな場合は「貸すと損する」かもしれません
Check
- 設備が15年以上経過している——エアコン・給湯器・水回りのトラブルは、オーナー負担です。修理代で、家賃数か月分が消えることもあります。
- 「駅徒歩10分以内」「オートロック」「ペット相談可」が揃っていない——このエリアで貸しやすい物件の条件です。欠けているなら、売却を優先したほうがいいと思います。
Case Archive
売却した方の事例も見てみる
幡ヶ谷ベースが実際にお手伝いした、売却・買い替え・購入の事例をまとめています。
まとめ｜まずは「ダブル査定」から始めましょう
「売るか貸すか」の迷いを解消するには、机上の空論ではなく、リアルな数字が必要なんです。幡ヶ谷ベースでは、次の2点を同時にお見せしています。
Double Appraisal
- 今、いくらで売れるか（成約予想価格）
- 今、いくらで貸せるか（適正賃料と手残り計算）
ローンが残っている方も、まずは現状を整理するところからで大丈夫です。セカンドオピニオンとして、お気軽にどうぞ。
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よくある質問
売るか貸すか、何を基準に決めればいいですか？
表面利回りが4%に届くか、ローン残債と売却額の関係、税金の3つを見るのがおすすめです。利回りが4%未満なら、売却を先に考えます。
→ 3つの数字を見る
住宅ローンが残っていますが、銀行に黙って貸すとどうなりますか？
おすすめしません。契約違反とされ、最悪の場合は融資の一括返済を求められます。必ず事前に、銀行か不動産会社に相談してください。
「定期借家」なら、将来戻れますか？
はい、可能です。期間を決めて貸すので、契約終了時に退去してもらえます。ただ、普通借家より家賃を1〜2割安くしないと、入居者が決まりにくい傾向があります。
幡ヶ谷・代々木エリアで、貸しやすい物件の特徴は？
「駅徒歩10分以内」「オートロックあり」「ペット相談可」の3点が揃っている物件は強いです。欠けているなら、売却を優先的に考えたほうがいいと思います。
売却と賃貸、税金面ではどちらがお得ですか？
居住用のマンションを売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。住まなくなったあと貸していると、使えなくなる場合があります。節税面では、売却が有利なケースが多いです。個別の判断は、税理士または税務署にご確認ください。
