「先に買いたいけど、今の家が売れなかったら怖い」
「先に売ったら、次の家が見つかる前に行き場がなくなる？」
住み替えで迷う理由の多くは、実は「お金がどう動くのか」が見えていないことにあります。この記事では、売却代金とローンの動きを順番に追いながら、売り先行・買い先行それぞれの進め方とリスク、実際にあった事例を整理します。
「そもそも自分は買い替えできるのか？」という入口の疑問は、先に買い替え完全ガイドを読んでみてください。
迷ったら、まず「手残り」を出す
住み替えの資金は、突き詰めると「今の家を売って、手元にいくら残るか」で決まります。この金額を手残りと呼びます。
— 手残りの考え方 —
売却価格 − ローン残債 − 売却の諸費用 ＝ 手残り
諸費用には、仲介手数料やローンの抵当権を抹消する費用などが含まれます。
手残りで新居の頭金・諸費用をまかなえるなら、売り先行は組みやすくなります。手残りを待たずに用意できる資金があるなら、買い先行という選択肢も出てきます。逆に、手残りが見えないまま動き出すのが、いちばん不安の大きい進め方です。
手残りは、査定を受けると具体的な数字で見えてきます。無料査定は、売却の義務なしでご利用いただけます。
売却先行｜お金の流れとリスク
今の家を先に売るので、売却代金でローンを完済し、手残りが確定してから次の家を探せます。お金の面では、いちばん見通しの立てやすい進め方です。
お金の流れ
- 買主と売買契約を結ぶ
- 引渡し・決済で売却代金が入り、ローン残債を完済する（抵当権を抹消）
- 手残りが確定する
- 手残りを新居の頭金・諸費用に充てる
- 新居のローンは、足りない分だけ借りる
契約から引渡しまでに猶予をもらい、その間に新居を探す方法は買い替え完全ガイドで説明しています。
+ メリット
- 手残りが確定してから、新居の予算を決められる
- 二重ローンの期間がほとんど生じない
- 新居ローンの借入額を、手残りを見て決められる
· 注意点
- 猶予期間内に新居が決まらないと、仮住まいの費用が発生する
- 新居探しに期限ができて、焦りやすい
- 希望の物件が出ても、すぐには動けないことがある
実際に売り先行で進めた事例です。ローン残債がある場合と、ない場合の両方を載せています。
購入先行｜お金の流れとリスク
先に新居を買ってから、今の家を売る方法です。手残りを待たずに動けるのが強みですが、お金の流れは売り先行より少し複雑になります。
お金の流れ
- 新居の頭金・諸費用を、手元の資金で用意する
- 新居の売買契約を結び、新居のローンが始まる
- 新居に引っ越して、今の家を売りに出す
- 売却が決まるまで、旧居と新居の支払いが並行する
- 売却代金で旧居のローンを完済する
+ メリット
- 「これだ」と思った物件に、すぐ動ける
- 引越しが1回で済み、仮住まいも不要
- 新居選びを、焦らずじっくりできる
· 注意点
- 売却が決まるまで、二重の支払いが続く
- 早く売りたい気持ちから、値下げ圧力がかかりやすい
- 旧居の残債がある場合、新居ローンの審査や借入額に影響する可能性がある（金融機関ごとに扱いが異なるため、事前に確認が必要）
実際に購入先行を選んで進めた事例です。
お金・時間・気持ちで比べる
| 売却先行 | 購入先行 | |
|---|---|---|
| 手残りの確定 | 新居探しの前に確定する | 売却が決まるまで確定しない |
| 二重の支払い | ほとんどなし | 売却が決まるまで続く |
| 売却価格への影響 | 新居探しの期限が気になる程度 | 売り急ぐと値下げ圧力がかかりやすい |
| 新居選び | 期限内で焦りやすい | じっくり選べる |
| 引越し回数 | 仮住まい次第で2回 | 1回で済む |
| 向いている人 | ローン残債が多い方 資金を先に固めたい方 |
手元資金に余裕がある方 ローン審査に自信がある方 |
+ 幡ヶ谷ベースの現場感
どちらが向いているかは、手残り・手元資金・収入・転居の期限などを合わせて決まります。判断の軸は買い替え完全ガイドにまとめています。
購入先行の不安を減らす「事前買取査定」
「購入先行で動きたいけど、今の家がちゃんと売れるか不安」——その気持ち、よくわかります。幡ヶ谷ベースでは、購入先行を検討している方に、事前に買取価格の目安を出すことをおすすめしています。
— 事前買取査定とは —
売り出す前に「買取ならこの価格で動ける」という目安を把握しておく査定です。通常の仲介売却より低めになることが多いですが、「最悪この金額は確保できる」という安心感が生まれます。
再販を得意とする業者が入札で競い合うことで、想定より高い買取価格が出るケースもあります。事前に把握しておいて損はありません。
- 購入先行で動く際の「最低ライン」が見える
- 資金計画に、現実的な根拠が生まれる
- 焦って値下げする必要がなくなり、仲介で売れればその分プラスになる
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