初めて所有のマンション（不動産）を売却しようと思った時「まずどうすればいいの！？」という方の為に、今回はマンション売却についてのよくある質問をQ&A形式でまとめてみました。実際幡ヶ谷ベースには月間20～30件程度の売却査定依頼やご相談がありますが、マンション売却をご相談される方の実に50％以上は「まずどうすればいいの！？」という話からスタートさせて頂くのが実情です。今回はそんなちょっと分かりづらいマンション売却の世界を掘り下げていこうと思います。
査定編
マンション売却のファーストステップは査定です。売却予定の不動産がいくら位で売れそうか？まずは査定してもらいましょう。
査定とは何ですか？
A)所有の不動産がいくら位で売却出来そうかを不動産会社が調査し、価格提示します
査定してもらう際にかかる費用はどれくらいですか？
A)どこの不動産会社も査定は「無料」です。
査定にはどのような種類がありますか？
A)売却査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。言葉のとおりざっくりとした価格を知りたい方は「机上査定」本格的に売却を検討している方は実際のお部屋を拝見し、調査した上で正確な価格を提示する「訪問査定」を選ぶようにして下さい。
売却を決めていないと査定はしてもらえないですか？
A）いいえ、売却が決まっていなくても大丈夫です。査定結果を参考にした上で売却を決めることもできるので、お気軽にご相談下さい。
査定金額はどうやって決まるのですか？
A)過去の売り出し事例、成約事例、直近の市場動向や傾向、対象不動産の特性などを総合的に考慮し算出します。
提示された査定額で売らなければいけないですか？
A)いいえ、必ずしも査定額で売る必要はありません。しかし、査定はあくまでもプロの視点から総合的に判断し算出したものです。査定額をあまりにも上回る価格で売りに出しますと市場でのイメージは悪く、かえって販売期間が長引き、結果、査定額を大幅に下回る額でしか売れないというケースもあります。よって売り出し価格は、担当者とよく相談した上で決めることをお勧めします。
売り出す価格はどのように決まりますか？
A)査定価格を基に条件やご事情に合わせた売却プランを担当者より提案させて頂いた上で、最終的にお客様に判断して頂きます。
売却活動編
住みながらの売却は出来ますか？
A)可能です。実際に中古マンションを売却される方の多くは住みながら売却されます。
住みながら売却をする場合、案内を制限することは可能ですか？
A)あくまでも売主さんのスケジュールに合わせてご案内をする形になります。毎週末必ず在宅していないとダメということはありません。購入希望者には事前に写真でご提案することも可能です。なるべく負担がかからないよう調整させて頂きます。
鍵は預けた方が良いですか？
A)住みながら売却する場合はその必要はありません。空家で売却する場合はお預け頂くことで購入希望者をスムーズにご案内出来ますのでお願いしています。
販売活動はどのように行うのですか？
A)幡ヶ谷ベース（HP）への掲載をはじめ、SUUMO、アットホーム、Yahooなどのポータルサイトへの掲載、幡ヶ谷ベースへ会員登録している購入希望者への紹介、オープンルームなど多岐にわたります。
リフォームはした方がいいですか？
A)いいえ、必要ありません。今は買主さんもリフォームを前提としている方も多く、弊社の会員登録のお客様もリフォームを同時に希望する方が非常に多いです。よってリフォームは必要ありません。
費用、税金編
費用はいつ発生しますか？
A)不動産の売買は原則、成功報酬となります。売買が成立する売買契約締結までは一切費用はかかりません。
売れなかったり、売るのを止めた場合に費用は発生しますか？
A)仲介手数料や販売活動に関わる広告費用など全てにおいて基本的に費用は一切かかりません。
仲介手数料はいくらですか？
A) 取引物件価格（税抜）が400万円超は、取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税となります。
売却する為に必要な費用はどんなものがありますか？
A）上記の仲介手数料の他に住宅ローンの残債がある方は抵当権の抹消費用、契約書に貼付する印紙があります。売却によって譲渡益（利益）が発生するケースでは所得税がかかる場合があります。
不動産売却で利益（譲渡益）がでたときの税金はどれくらいですか？
A)不動産売却で利益（譲渡益）がでた時は所得税がかかります。しかし、ある一定の要件を満たすことで譲渡所得から３０００万円までを控除することが可能です。適用条件や詳しいことは担当者までご質問ください。
買い替え、住み替え編
住宅ローンの残債がまだ残っているけど売却もしくは、買い替えは出来ますか？
A)可能です。まずは正確な住宅ローンの残債額を把握しましょう。自宅を売却しても住宅ローンが返済しきれない場合、残債を含めた買いかえローンという方法もあります。担当者に詳しく相談してみましょう。
買い替えをする場合、売却が先ですか？購入が先ですか？
A)お客様の資金内容や希望している買い替え計画によります。どちらの方が有利かは担当者にご相談下さい。
売り急ぐ必要がないため十分な売却計画を基に販売活動が出来るため、高値での売却が期待できます。まずは、住宅ローンの残債務があるのか、ないのか、いくら位残っているのか？によっても組み立て方は変わってきますので、詳細は担当者に相談して頂くのがベストです。
自宅を売却しなくても買い替え先の資金に目途がつく（現金もしくは住宅ローンが組める）方であれば購入先行でも問題ありません。しかし、購入先を決めた後にある一定の期日内に売却もしなくてはいけないケースでは注意が必要です。買い替え、住み替えは売るのが先か、買うのが先か、はたまた同時か？など多少複雑です。進め方によってメリットデメリットが交錯するものですし、資金内容や希望する買い替え計画によって有利な方法は変わってきますので事前に担当者にしっかり相談してほしいと思います。
住み替え先が決まっていない場合、いつまでそこに住んでいられますか？
A)販売活動を始めるにあたって、事前に引き渡し条件を決める事が可能です。例えば売買契約後3ヵ月だとか、平成○○年○月までなど。売主さんの引き渡し条件を基に販売活動させて頂きます。
急いで売りたい（現金化したい）、ある期日までに売りたい場合に方法はありますか？
A)ある期日までに現金化したい、早期売却希望、周囲に知られずに売りたい方には「所有の不動産を不動産会社が直接買い取る「買取り」をお勧めします。不動産会社、買い取り専門の不動産会社が買主になるので、スピーディーに確実に期日に合わせて売却することが可能です。「いくら位で買い取れる？」査定も可能なのでご希望の方は担当者までご相談下さい。
相続編
相続で物件を取得しましたが、まず何をすれば良いですか？
A)相続により不動産を取得し売却をするには、必ず「相続登記」を行い、名義を自分の名義にしておく必要があります。自分だけなら話は早いですが、他に兄弟など法定相続人がいる場合は「遺産分割協議」を行い所有者を特定し、登記する必要があります。相続登記の手続き等は自身でも行えますが、ケースによって複雑なこともあるので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。
最後に
ご所有のマンション売却について、皆様からのよくある質問をまとめてみましたがいかがでしたか！？少しでも「？」の解決に近づけたら幸いです。不動産は日常的に売ったり買ったりすることが少ない為、いざ所有の不動産を売却しようと思いたっととき「どうすれば？」となりやすいと思います。そんな時、身近で頼れる不動産会社ないかな～とお考えの際に、私たち幡ヶ谷ベースを思い出して頂けたら嬉しいです。些細な事でも丁寧にお答えしますので、そんな折はお気軽にご相談下さいませ。