マンション売却のヒント-売却の流れ

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マンション売却のヒント-査定から引き渡しまでの流れを確認しよう

STEP1 査定

査定イメージ 

 所有の不動産(マンション)を売却しようかしら?と思った時、まず何から始めればよいか、それは査定です。

 査定とは不動産会社が「過去の取引事例」「現在の市況動向」「現在販売中の類似物件との比較」などから「これくらいで売れるだろう」という売却価格の目安を提案することをいいます。

査定方法は2種類

不動産の査定は概ね2種類

机上査定  実際の現地を見ずに過去の取引事例や周辺の類似物件、現在の市況などから「おおよその価格」を算出するもの。ざっくりとした現在の価値を知りたいのであれば机上査定で十分です。
訪問査定 上記の机上査定の調査に加え、実際の現地(部屋位置、過去のリフォーム歴などなど)を確認し、売却に向けて、より精度の高い価格を算出するもの。具体的に売却を検討しているのであれば、訪問査定を選びましょう。

1-3査定費用

 査定に関わる費用は机上査定、訪問査定どちらも、どこの不動産会社でも基本は無料です。

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2.販売活動を任せる不動産会社を決める

不動産会社 イメージ

 不動産会社からの査定結果を基に売却を決めたら次のステップは、販売活動を任せる不動産会社との「媒介契約」を締結する必要があります。

2-1媒介契約とは

不動産の売却では販売活動を行う上で媒介契約を事前に締結する事が求められます。

媒介契約とは宅建業法によって決められたルールです。

 簡単に説明すると「売却活動を依頼しましたよ」という事実を書面で確認しよう、ということです。種類は大きく分けて「専属専任」「専任」「一般」の3種類となります。

専属専任媒介 1社に限定し依頼。流通機構「レインズ」への登録義務があり、依頼主に対し週に一回売却活動の報告をする決まりがあります。最大の特徴は依頼主自ら購入者を見つけることはできません。必ずその会社を経由すること。
専任媒介契約 専属専任とほぼ同様。1社限定で依頼しレインズへの登録義務もあります。報告は2週間に一回。専属専任との唯一の大きな違いは、依頼主が購入希望者を見つけてもOKだということ。
一般媒介契約 複数社に依頼をしてもOK。レインズへの登録義務、報告もなし。

 それぞれ特徴があり一長一短があります。一般的に多いのは専属専任、専任媒介です。

専属専任媒介、専任媒介が大半を占める理由は、やはり「あなたに任せる!」といわれた手前、担当の営業マンとしても力が入るのは当然。おのずと広告宣伝も積極的に仕掛けるので売主である依頼主と買主との調整もしやすく、成約までスムーズにことが運びやすいというもの。

 決して一般媒介が駄目なのではなく販売を担当する不動産会社からすれば「どこの会社がいつ売るか読めない」という理由から広告宣伝や紹介を積極的に仕掛けにくいという心理があります。

 媒介契約でどれを選ぶかは人によって様々です。担当者とよく相談をして決めて欲しいと思います。

2-3媒介契約の期間

 媒介契約には契約期間があり専属専任、専任ともに3ヵ月更新です。

その為不動産会社は3ヵ月以内の成約を目指し販売活動をします。

2-4媒介契約締結時の金銭のやり取り

 不動産の売買はあくまでも成約報酬となります。媒介契約はあくまでも「販売活動を依頼をする契約」なのでそこでの金銭のやりとりは一切発生しません。

3.販売活動スタート

販売開始イメージ

 媒介契約をしたら速やかに販売活動に移ります。幡ヶ谷ベースでは以下の広告、営業をスピーディーに戦略的に行い一気に告知して集客を図ります。

  • 会員メンバー様への紹介
  • 幡ヶ谷ベースへの掲載
  • suumo、at home、yahooなどのポータルサイトへの掲載
  • ポスティング
  • オープンルームの開催
  • レインズへ登録

3-2販売期間の目安

 幡ヶ谷ベースで売却をお預かりする場合、3か月以内成約を徹底します。

それは発売後3ヵ月以内が「最も高く売れる期間」だからです。
 
 ほとんどのケースでは目安3ヵ月以内で成約しますが、稀に市場での反響があまりにも悪い場合はその都度売主さんと状況報告を交え戦略を修正しながら成約へと繋げます。

4.売買契約締結

売買契約イメージ

 購入希望者より「買付証明」を受けたら、「価格」「スケジュール」などその他細かい条件調整を行い売買契約を締結します。

5.残代金決済・引き渡し

決済イメージ

購入者より残代金の受領を行い、鍵や書類などの引き渡しを行い晴れて終了となります。

まとめ

以上がマンション売却の流れです。何となくイメージできたでしょうか!?

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