【プロが解説!基本から必勝法まで】中古マンション売却のコツ

不動産売却時にかかる税金が0円に!?3,000万円特別控除とは

不動産売却で利益がでた時は通常税金がかかります。しかし、ある一定の要件を満たすことで譲渡所得から控除することができる制度があります。それが3,000万円特別控除です。これから不動産の売却を検討している方で、売却益が発生しそうな方にはとても重要な特例なので、チェックしておきましょう!

3,000万円特別控除が受けられる条件とは!?

「3,000万円の特別控除」は、基本的にマイホーム(居住用の自宅)を前提としている制度だと思ってください。

  • 住んでいる自宅を売却する。もしくは住まなくなってから3年目の年末までの売却
  • 売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していない
  • 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でない

転勤などで空き家にしている。貸していた場合も適用になるかも!?

急な転勤や実家に帰るなどの事情で、マンションを貸していた際にも下記の条件を満たせば3,000万円特別控除適用になります。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却(例:平成25年から貸している場合は平成28年12月31日までに売却)

投資用はNGなどの要件があるので少し紛らわしいのですが、要は住まなくなってから3年経つ年の年末までに売却した場合はマンションを空家にしていようが、貸していようが3,000万円控除は適用になります。

《買い替えの人は注意》3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用出来ない!

買い替えの際の話ですが、売却の値上がり益の際に3,000万円特別控除を使った場合、買い替え先の購入で住宅ローン控除を使うことは出来ません。その為、売却の際は、利益(譲渡益)の額や保有期間(短期、長期で税率が違う)から計算し、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを使った方が有利かで選んだ方が良いです。

「マイホームを買い替えた時の特例」というのもあります。

自ら居住する目的で取得したマイホームを売却して、新たに購入した際にも特例があります。譲渡益に対する課税を将来的に繰り延べすることができます。決して非課税になる訳ではありません。一時的に税金を繰り延べするもので、3,000万円特別控除とは併用出来ないので、よく比較しましょう。

3,000万円特別控除を受けるための手続き

確定申告をします。そして申告には以下の書類を提出しましょう。

・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]・マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し。この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

まとめ

個人の居住用不動産で3,000万円を超える売却益が出るケースはそこまで多くはないと思いますが、数百万円の利益がでることは都心であれば珍しくありません。税金こんなにかかるの?知らなったではすまいのが税金です。買い替えなどでの購入先の予算を組む際の資金計画にも影響してくるので、事前に担当者とよく相談し作戦を練りましょう!