3,000万円特別控除とは

3000万円特別控除

3,000万円特別控除

不動産売却で利益(譲渡益)がでた時は通常税金がかかります。

しかし、ある一定の要件を満たすことで譲渡所得から控除することができる制度。

それが3,000万円特別控除という制度です。

いわゆる無税です。

これから不動産の売却を検討している方で、売却益が発生しそうな方にはとても重要な特例なので、チェックしておきましょう。

3,000万円特別控除が受けられる条件とは!?

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

②売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと

③売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用除外になる場合

・この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
・別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

細かい要件等はありますが、ちょっと噛み砕いて説明していきます。

まずは「実際に生活の拠点として、居住していた住宅」ということが前提です。

投資用などはNG。

店舗や事務所併用の際でも、居住用としての面積割合に応じて「居住用部分」には適用されます。

他には親子間での売買やいわゆる転売の様に「居住した実態」がないようなケース、別荘などの生活の拠点を認められないようなケースも適用除外になります。

他にもマンションではよくある話ですが、急な転勤などでマンションを貸していたけど急遽売却しようとなった場合はどうなるのかもお話しておきます。

転勤などで空き家にしている。貸していた場合も適用になるかも!?

急な転勤や実家に帰るなどの事情で、マンションを貸していた際にも下記の条件を満たせば3,000万円特別控除適用になります。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却(例:平成25年から貸している場合は平成28年12月31日までに売却)

上記で説明した投資用はNGなどの要件があるので少し紛らわしいのですが、要は住まなくなってから3年経つ年の年末までに売却した場合はマンションを空家にしていようが、貸していようが3,000万円控除は適用になります。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用出来ない!

買い替えの際の話ですが、売却の値上がり益の際に3,000万円特別控除を使った場合、買い替え先の購入で住宅ローン控除を使うことは出来ません。

その為、売却の際は、利益(譲渡益)の額や保有期間(短期、長期で税率が違う)から計算し、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを使った方が有利かで選ぶべきでしょう。

「マイホームを買い替えた時の特例」というのもあります。

自ら居住する目的で取得したマイホームを売却して、新たに購入した際にも特例があります。

譲渡益に対する課税を将来的に繰り延べすることができます。

決して非課税になる訳ではありません。

一時的に税金を繰り延べするもので、3,000万円特別控除とは併用出来ないので、よく比較しましょう。

3,000万円特別控除を受けるための手続きとは!?

確定申告をします。

そして申告には以下の書類を提出しましょう。

・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

・マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し。この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

まとめ

個人の居住用不動産で3,000万円を超える売却益が出るケースはそこまで多くはないと思いますが、数百万円の利益がでることは都心であれば珍しくありません。

税金こんなにかかるの?知らなったではすまいのが税金です。

買い替えなどでの購入先の予算を組む際の資金計画にも影響してくるので、事前に担当者とよく相談し作戦を練りましょう!

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