「SUUMO、アットホーム、ホームズ…どのサイトで探せばいいんだろう？」
物件探しを始めると、まずそこで迷うと思います。
でも実は、「どのサイトで探すか」より「誰に頼むか」のほうが、ずっと重要です。
不動産業界には、一般の方がほとんど知らない仕組みがあります。それを知るだけで、物件探しのアプローチが根本から変わります。一緒に整理してみましょう。
📋 この記事でわかること
- ポータルサイト（SUUMO等）の正しい使い方と限界
- 「どこに行っても物件は同じ」の理由 ── レインズの仕組み
- ポータルに出ない「非公開物件」の存在
- 良い担当者・NG担当者の見分け方
- 初回相談前に準備しておくべきこと
まず、ポータルサイトを使う。それは正しい。
最初にはっきり言います。SUUMOやアットホームを使って情報収集するのは、正しいやり方です。
物件数の多さ、絞り込みのしやすさ、スマホで気軽に見られる利便性。情報収集ツールとして、ポータルサイトは優秀です。
ただ、「ポータルサイトだけで探し続ける」のには限界があります。
| 項目 | 実態 |
|---|---|
| メリット | 物件数が多く、エリア・価格で絞り込みやすい |
| 落とし穴① | サイトによって掲載物件が違う。全サイトに全物件が出るわけではない |
| 落とし穴② | 問い合わせするたびに別の会社から電話が来て、管理が大変になる |
| 落とし穴③ | 「広告NG」の物件はそもそも掲載されない（後述） |
ポータルサイトは「地図」です。地図を見るのは大事。でも地図だけ眺めていても、目的地には着きません。
→ SUUMOの見すぎで物件探しが迷子になっている人へ｜幡ヶ谷の不動産屋が教える正しい探し方
「どこの会社に行っても物件は同じ」の理由
「A社とB社で同じ物件が出てきた…どっちに行っても変わらない？」と思ったこと、ありませんか。
その感覚は、ほぼ正しいです。
なぜかというと、不動産業者はみんな「レインズ」という共有データベースにアクセスできるからです。
🔑 レインズとは？
正式名称は「Real Estate Information Network System」。国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産業者専用の物件情報共有データベースです。
売主から依頼を受けた不動産会社は、原則としてこのレインズに物件情報を登録する義務があります。その結果、全国の不動産業者が同じ物件情報を閲覧できる状態になっています。
→
依頼した不動産会社
→
レインズに登録
→
全国の不動産業者が閲覧可能
つまり、どの会社に行っても「紹介できる物件の数」に大きな差はありません。
差が生まれるのは、担当者の動き方・情報の速さ・交渉力です。
ここが大事なポイントです。「どこに頼むか」より「誰に頼むか」が、物件探しの結果を左右します。
ポータルにも、レインズにも出ない物件がある
「全部レインズにあるなら、どこも同じじゃないの？」
そう思った方、もう一つだけ知っておいてほしいことがあります。
「広告NG物件」、つまり非公開物件の存在です。
売主の事情（プライバシー保護・近隣への非開示・急ぎではない売却など）によって、「ネット広告には出さないでほしい」という条件で売りに出される物件があります。
こういった物件は、担当者同士の情報交換や、地元に根づいた信頼関係の中でしか動きません。SUUMOを何時間眺めても、絶対に出てこない物件です。
エリアに特化した地元業者が強いのは、まさにここです。
→ 【渋谷に強い！】初台・幡ヶ谷・笹塚の不動産会社選び｜大手より地域専門店が良い理由
良い担当者とNG担当者の、ちゃんとした見分け方
「信頼できる担当者を見つけてください」とよく言われますが、どうやって見分けるのか。それが難しいんですよね。
整理してみます。
✅ 信頼できる担当者
- 最初に予算・ローン・希望条件を丁寧にヒアリングする
- 「この物件はやめたほうがいい」とはっきり言える
- メール・電話のレスポンスが早い（当日中が基本）
- 物件のデメリットを隠さず話してくれる
- 「急いで決めて」と言わない
- 資金計画・ローンの話に詳しい
- エリアの相場・成約事例を数字で説明できる
⚠️ 注意が必要な担当者
- ヒアリングより先に物件を紹介してくる
- 自分が売りたい物件だけ推してくる
- レスポンスが遅い・連絡が途切れる
- 「今すぐ決めないと売れますよ」と急かす
- デメリットの質問をはぐらかす
- ローンの話を他社に丸投げする
- 相場の根拠を説明できない
一言でまとめると、「あなたの利益を最優先に動いてくれるか」です。担当者は「案内係」ではなく「伴走者」でないといけません。
担当者は「一本化」すべき理由
複数の会社に並行して声をかけている方、多いです。気持ちはわかります。でも、これには落とし穴があります。
不動産会社は、自社で案内した物件に申し込みが入った場合に初めて手数料が発生します。そのため、複数社から連絡を受けている顧客は「本気度が低い」と判断されやすく、優先度が下がりやすいんです。
逆に、「この人のためにしっかり動こう」と思ってもらえる関係を一人の担当者と築けると、新着情報のスピードも交渉力も変わります。
→ 「申し込みしたのに買えなかった…」中古マンション購入で多い失敗（スピードで負けるケースの実態）
初回相談の前に、これだけ準備しておいてください
「まだ何も決まっていないのに相談していいの？」と思わなくて大丈夫です。むしろ早いほどいい。ただ、これだけ整理してから来てもらえると、話がぐっと早くなります。
📝 初回相談前の準備リスト
- 希望エリアの候補（ゆるくでOK）
- 予算の上限（月々の返済ベースでも可）
- いつまでに住みたいか（逆算できる）
- 世帯年収のおおよその金額
- 現在の住まい状況（賃貸 or 持ち家）
- 「絶対に譲れない条件」1〜2個
※ローン審査に関わる情報（勤務先・勤続年数など）があると、より具体的な話ができます
→ “買えると思っていた”が一番危ない。物件探し前に知っておきたい住宅ローンのこと
良い担当者と出会えたら、次はこのステップで進みます
「担当者が決まった、さあどう動く？」という方はこちらをどうぞ。購入申し込みからお引き渡しまでの流れを整理しています。
よくある質問
Q. 複数の不動産会社に声をかけてはいけないのですか？
A. いけないわけではありません。ただ、信頼できる担当者が見つかったタイミングで「この人に絞る」という判断をすると、物件の優先案内や交渉力が大きく変わります。最初から一社に絞る必要はなく、「これだ」と思えたら一本化する、という動き方がおすすめです。
Q. 非公開物件は、どうすれば紹介してもらえますか？
A. 直接「非公開物件を見たい」とリクエストすることはできます。ただし、担当者がそのエリアの情報ネットワークを持っているかどうかが鍵です。大手ポータル依存の会社より、エリア特化の地元業者のほうが、非公開情報が集まりやすいです。
Q. 幡ヶ谷ベースはどんなエリアが得意ですか？
A. 幡ヶ谷・初台・笹塚・代々木・渋谷エリアを中心に、渋谷区全域の中古マンション売買に特化しています。賃貸は取り扱っておらず、売買に集中しているため、相場観と成約事例の蓄積量が強みです。18年間このエリアだけを見てきました。
営業時間 10:00～20:00
定休日 水曜日
京王新線「幡ヶ谷」駅北口徒歩2分
東京都渋谷区幡ヶ谷2-6-5 梅村ビル7階
