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LOCATION
立地
小鳩マンションのご紹介です！
笹塚駅の北側、渋谷区笹塚2丁目に建つマンションです。水道道路沿いに位置していて、敷地のすぐ隣に公園があるのはいい環境だと思います。
水道道路は片側1車線で歩道も綺麗に整備されているので、歩きやすいですよ。最寄りは笹塚駅がメインですが、隣の代田橋駅も歩ける距離です。
BUILDING
建物について
小鳩マンションはS49年築とちょっと古めですが、管理はいいです。それはエントランス周りを見ても分かると思います。
エントランスまではベビーカーや車いすに優しいスロープが設けられていて、エントランス周りとエレベーターはリニューアル済み。築年数からは想像できないくらい綺麗です。住戸のサッシも更新済みです！
建物管理は大京系のあなぶきセザールサポートへ委託されていて、管理人は日勤管理。全体の戸数は47戸と、そこそこの規模感もあるマンションです。
MAINTENANCE
修繕状況
小鳩マンションは2023年5月に大規模修繕工事実施済みです！建物の状態も含めて、しっかり手が入っているマンションだと思います。
CHECK POINT
購入前に確認しておきたいポイント
小鳩マンションを検討する上で、事前に知っておいてほしいポイントが2つあります。
旧耐震基準について
S49年築のため、旧耐震基準の物件にあたります。旧耐震マンションの見極め方は物件ごとに差が出るポイントなので、判断基準をまとめた記事も参考にしてみてください。
土地権利（地上権）について
土地権利は地上権になります。ただし旧法なので基本的には更新されますし、地上権は決してデメリットばかりではありません。土地の取得税や移転登記費用がかからない、土地部分の固定資産税・都市計画税がかからないといったメリットもあります。
心理的に敬遠する人もいると思いますが、悪い話ばかりではないので、総合的に検討してほしいです。
共用設備
修繕履歴
補足情報
・土地権利が地上権になります。でも、旧法なので基本更新されます。
都心マンション専門18年のノウハウで、正直にお伝えします。
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みなさんの「知りたい」をあつめました
A. 笹塚駅北側の水道道路沿いで、敷地すぐ隣に公園があるのはかなり良い環境です。水道道路は片側1車線＋歩道もきれいに整備されているので歩きやすく、笹塚駅だけでなく隣の代田橋駅も徒歩圏という点も魅力ですね。
A. 笹塚は駅前の買い物環境が強いエリアで、公園や学区面でも子育て世帯に支持されています。公園情報やお買い物情報、学区情報もあわせてチェックしてみてください。幡ヶ谷・初台との3駅比較はこちらの記事で解説しています。
A. 小鳩マンションはS49年（1974年）築のため旧耐震基準の物件になります。フラット35を利用するには耐震基準適合証明書の取得が必要になるケースが多く、通常の新耐震物件と比べてローン審査のハードルは上がる点は正直にお伝えしておきたいです。フラット35の仕組みはこちらの記事で解説しています。
A. 小鳩マンションは旧法の地上権なので、基本的には更新され住み続けられます。所有権と違い土地の取得税・移転登記費用や、土地部分の固定資産税・都市計画税がかからないメリットもあります。ただ、住宅ローンの取り扱いが金融機関によって異なったり、将来の売却時に買主から敬遠されやすい傾向もあるため、資産価値の推移という観点では所有権物件よりやや慎重に見ておく必要があります。
A. 2025年時点で修繕積立金は約1,473万円、2023年5月には大規模修繕工事も実施済みです。過去にも外壁補修・給水管工事・エレベーターリニューアルと計画的に修繕を重ねてきた履歴があるのは安心材料です。ただ47戸規模のマンションとして積立額が今後の大規模修繕に対して十分かどうかは長期修繕計画書で確認することをおすすめします。
A. 大京系のあなぶきセザールサポートが管理を受託していて、管理人は日勤で対応しています。築年数からは想像できないほどエントランスやエレベーターがきれいにリニューアルされている点からも、管理の質の高さがうかがえます。
A. オートロックとエレベーターを備えています。エントランスにはベビーカーや車いすにも配慮したスロープが設けられていて、バリアフリーへの意識も感じられる造りです。宅配ボックスの有無についてはレポートに記載がないので、内見時に確認してみてください。
A. 小鳩マンションはペット飼育不可の物件です。ペットと暮らしたい方は事前に確認しておくポイントなので、他の物件をお探しの際はペットと暮らす中古マンション選びのポイントも参考にしてみてください。
A. 今回のレポートには駐車場に関する記載がありませんでした。お車をお持ちの方は、近隣の月極駐車場も含めて内見時にあわせて確認することをおすすめします。
A. 旧耐震物件かつ地上権という条件から、住宅ローンの選択肢が限定される可能性がある点は押さえておきたいところです。変動金利を検討中の方は金利上昇と返済額の記事もあわせてご覧ください。
A. 笹塚エリアの成約データは笹塚の売却相場記事にまとめています。管理状態の良さは資産価値を下支えする要素ですが、旧耐震・地上権という条件は将来の出口戦略において流通性にも影響しうる点です。
A. 管理体制の良さと公園隣接という住環境は高く評価できるポイントです。一方で旧耐震基準・旧法地上権という条件は、ローンや将来の売却のしやすさという面で慎重な検討が必要です。総合的には「管理を重視する方向け」の一戸だと感じます。
立地評価：★★★★☆
管理評価：★★★★☆
修繕評価：★★★★☆（要確認）
流通性評価：★★★☆☆（旧耐震・地上権のため）
資産価値評価：★★★☆☆
総合評価：★★★☆☆
気になる点があれば、LINE（@bkw6412e）またはお電話（0120-955-364）でお気軽にご相談ください。
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物件概要
| 種類 | 中古マンション |
|---|---|
| 物件名 | 小鳩マンション |
| 所在地 | 東京都渋谷区笹塚2-30-1 GoogleMap |
| 交通 | 京王線「笹塚」駅徒歩7分 |
| 構造 | RC造 7階建て |
| 築年月 | 1974年4月 |
| 総戸数 | 47戸 |
| 施工会社 | 佐伯建設 |
| 管理会社 | あなぶきセザールサポート |
| 管理形態 | 全部委託 日勤 |
| POINT | 住環境押し / 近くにコンビニあります / 幡ヶ谷ベースで取引実績あります / エレベーター / 中古マンション / 渋谷区 / 大規模修繕工事済み / 旧耐震 / 京王線・新線 / 笹塚 / 笹塚小学区 |
小鳩マンションは弊社で販売実績あります！
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