地元業者が解説！【渋谷区×1億円以上】の中古マンションを選ぶ戦略的視点

Q. 1億円以上の物件でも、住宅ローンは組めますか？

A. 組めます。ただし、収入・勤務先・自己資金の比率によって審査のハードルが変わります。事前審査を早めに通しておくことが、人気物件を逃さないための一番の準備です。物件探し前に知っておきたい住宅ローンのこともあわせてご覧ください。

Q. 頭金はどれくらい用意すればいいですか？

A. フルローンも制度上は可能ですが、1億円以上の物件では自己資金10〜20%（1,000〜2,000万円）を用意できると審査が格段に通りやすくなります。また、諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料など）は物件価格の3〜5%程度が別途かかります。現金で用意しておくのが基本です。

Q. 共働きのペアローンで1.5億円は現実的ですか？

A. 世帯年収が2,000〜2,500万円以上あれば、ペアローンで1.5億円は現実的な選択肢です。ただし、育休・転職・片方の収入減などで返済計画が狂うリスクも想定しておく必要があります。「無理なく返せるか」を単独収入ベースでシミュレーションしておくことをすすめています。

Q. 渋谷区で今後も資産価値が上がりやすいエリアはどこですか？

A. 「確実に上がる」という断言はプロでもできません。ただ、渋谷駅周辺の再開発は2030年代まで続く予定で、波及効果が期待できます。恵比寿・代々木上原エリアは需要の安定感が高く、大きく下がりにくいエリアとして評価されています。「上がるかどうか」より「下がりにくいか」で選ぶ視点が高額物件では大事です。

Q. 松濤と恵比寿、どちらが向いていますか？

A. 目的が違います。「静けさ・格式・プライバシー」を重視するなら松濤。「利便性・リセール力・流動性」を重視するなら恵比寿です。松濤は物件の流通数が極めて少なく、非公開物件も多いため、タイミングと情報網が重要です。恵比寿は市場に出やすく、買い直しもしやすいのが特徴です。

Q. エリアを絞り込めていないのですが、相談できますか？

A. むしろそのくらいの段階からのご相談が一番助かります。「この予算・このライフスタイルならここが合いそう」という整理を、一緒にやります。決め込まなくて大丈夫です。

Q. 1億円以上の物件、将来売るときに買い手はいますか？

A. エリアと物件次第です。渋谷区内の恵比寿・代々木上原・代々木公園周辺は、国内外の富裕層や法人需要が常にあるため、極端に売れないということはほぼありません。ただし、管理状態が悪い物件や、特殊な間取り・立地条件のものは苦戦するケースもあります。「売れる物件かどうか」を購入前に確認するのが鉄則です。

Q. 何年住んだら売り時ですか？

A. 税制上の観点では、取得から5年超で売却すると譲渡所得税率が約39%から約20%に下がります（長期譲渡所得）。ただし「5年待てば必ず得」ではなく、市場の動向・自分のライフプラン・金利環境との兼ね合いで判断するのが正解です。「いつが得か」を相談したい方はお気軽にどうぞ。

Q. 今の住まいを売りながら、次を買うことはできますか？

A. できます。「買い先行」「売り先行」どちらのパターンも対応可能です。ただし1億円以上の物件は「橋渡しローン（つなぎ融資）」の審査が厳しくなることも。どちらを先にするかは資金計画と物件の出方次第で変わります。幡ヶ谷ベースでは買い替え相談も承っています。

Q. リノベーションした物件は売却時に高く売れますか？

A. ケースバイケースです。スケルトンからのフルリノベは「こだわりが強すぎて万人受けしない」と判断され、リノベ費用分が回収できないことも。一方で、使い勝手の良い間取り変更や水回りの刷新は評価されやすいです。「売ることを見据えたリノベ」という視点で計画することが大切です。渋谷・代々木でヴィンテージ×100平米をフルリノベしたい人へも参考にどうぞ。