「1億円以上の買い物、さすがに慎重になりますよね。」
当然だと思います。これは一生に何度もある買い物ではありません。
でも、だからこそ「何を基準に選べばいいか」を整理してからでないと、動けない。そんな方が多いです。
渋谷区に特化して18年。この記事では、1億円以上の中古マンションを探している方に向けて、私たちがお客様に実際に伝えていることをそのままお届けします。
📋 この記事でわかること
- なぜ今、渋谷区の「中古」に1億円以上の予算を使う価値があるのか
- エリアごとの「向いている人・向いていない人」の違い
- 後悔しないために押さえる3つの視点
- 「売り出し価格」ではなく「成約価格」を見るべき理由
そもそも、なぜ「渋谷区×中古」なのか
新築マンションの価格が上がり続けているのは実感していると思います。
渋谷区の新築は今や平均坪単価が500万円を超えるエリアも珍しくない。「1億円出しても、希望の立地で新築には手が届かない」というケースが増えています。
そこで改めて注目されているのが中古市場です。理由は3つあると思っています。
一等地には、すでにマンションが建っている
松濤・代々木公園周辺・恵比寿などの好立地は、新しく供給されることがほとんどありません。中古でなければ手に入らないケースがほとんどです。
管理の「実態」を確認できる
修繕積立金の状況、過去の大規模修繕の記録、管理組合の運営実態。これが見えるのは中古だけです。高額物件ほど、この確認が重要になります。
実物を確認してから買える
眺望、陽当たり、共用部の質感、音の環境。1億円以上の取引で「図面だけで決める」のはリスクが高い。中古なら実物確認ができます。
→ 中古マンション価格高騰！いつが買い時？待機リスクと購入メリットを数値化
エリアごとの「向いている人・向いていない人」
渋谷区はひとくくりに「高級」といっても、エリアごとに住む人の雰囲気も価格帯も全然違います。
「なんとなく代々木上原が好き」ではなく、自分のライフスタイルと出口戦略（将来の売りやすさ）に合っているかで選ぶことが大事です。
松濤・神山町
ステータス重視
都内屈指の高級住宅街。渋谷のすぐそばなのに、驚くほど静かです。低層・閑静で、「一生モノの邸宅」を探している方向け。プライバシーと格式を最重視する層に支持されています。
✅ 経営者・代々の資産家層
✅ 静けさと格式を最優先したい方
恵比寿・代官山
利便性＋リセール力
洗練されたレストランやカフェが徒歩圏内。生活の質が一気に上がります。売りやすさ（リセール力）は区内トップクラス。パワーカップル層に根強い人気があります。
✅ 高所得共働き世帯
✅ 職住近接を重視する方
代々木上原・西原
子育て＋落ち着き
代々木公園に近く、緑が豊富。外資系エグゼクティブやクリエイティブ系の方が多く住んでいます。センスの良い個人店が多く、独自のコミュニティが魅力です。
✅ 子育て環境を重視する方
✅ 都会だけど落ち着いた暮らしがしたい方
渋谷駅周辺
投資×実住
「100年に一度」と言われる再開発の恩恵を直接受けるエリア。超高層タワーが中心で交通利便性は最高峰。値上がり益を狙いたいなら、ここ一択です。
✅ 資産運用と実住を兼ねたい方
✅ 単身・DINKs
→ 代々木公園エリアの高級中古マンション売買特集｜売却・購入完全ガイド
→ 代々木上原の中古マンション売買｜資産価値を守る相場観と不動産屋の選び方
1億円超えで後悔しない。3つの視点
これだけは必ず確認してほしいことを、3つに絞りました。
「明日売ることになっても、誰かが欲しがる物件か？」
買うときは誰でも「住む」前提で動きます。でも、人生何があるかわかりません。リストラ、転勤、家族構成の変化。出口を想定して選んだ物件は、住んでいる間も安心感が違います。
「売り出し価格」ではなく「成約価格」を確認する
ポータルサイトに出ている価格は「売り出し価格」です。実際に売れた価格（成約価格）は別にあります。この差が大きいエリアほど、交渉の余地があります。逆に、成約価格が売り出し価格に近いエリアは需要が高い証拠。データで判断してほしいです。
管理費・修繕積立金の「将来額」まで確認する
月額の管理費や修繕積立金が安いのは一見良さそうに見えます。でも、積立不足で将来大幅値上げになるリスクがある物件も少なくありません。長期修繕計画を必ず確認してください。
→ 東京で100㎡以上の中古マンションを探すなら。広さで選ぶ都心居住という考え方
内見前に確認したいこと
高額物件ほど、内見当日に「何を見るか」を決めてから行くことをおすすめします。
🔍 内見前チェックリスト
- 過去の修繕履歴と大規模修繕の実施状況
- 修繕積立金の残高と長期修繕計画の内容
- 管理組合の議事録（直近2〜3年分）
- 周辺の成約事例（売り出し価格との差）
- 共用部の清潔感・管理状態
- 日当たり・眺望・騒音を時間帯別で確認
- 近隣の開発計画（眺望が変わるリスク）
「これ全部ひとりで調べるの大変…」という方、そのためにプロがいます。
→ 【渋谷に強い！】初台・幡ヶ谷・笹塚の不動産会社選び｜大手より地域専門店が良い理由
「この物件、相場より高い気がする」と感じたら
迷ったときは、必ずプロに成約データを聞いてください。
売り出し価格だけ見ていると、判断が狂います。
東京・渋谷の不動産価値は、世界基準で見るとまだ割安という見方もあります。でも「高い安い」より大事なのは「それがその物件の適正価格かどうか」です。
データを持っている人間と一緒に動くのが、1億円以上の買い物では一番のリスクヘッジになります。
よくある質問
Q. 1億円以上の物件でも、住宅ローンは組めますか？
A. 組めます。ただし、収入・勤務先・自己資金の比率によって審査のハードルが変わります。事前審査を早めに通しておくことが、人気物件を逃さないための一番の準備です。“買えると思っていた”が一番危ない。物件探し前に知っておきたい住宅ローンのこともあわせてご覧ください。
Q. 渋谷区で今後も資産価値が上がり続けるエリアはどこですか？
A. 「確実に上がる」という断言はプロでもできません。ただ、渋谷駅周辺の再開発は2030年代まで続く予定で、波及効果が期待できます。また、恵比寿・代々木上原エリアは需要の安定感が高く、大きく下がりにくいエリアとして評価されています。
Q. エリアを絞り込めていないのですが、相談できますか？
A. むしろそのくらいの段階からのご相談が一番助かります。「この予算・このライフスタイルならここが合いそう」という整理を、一緒にやります。決め込まなくて大丈夫です。
営業時間 10:00～20:00
定休日 水曜日
京王新線「幡ヶ谷」駅北口徒歩2分
東京都渋谷区幡ヶ谷2-6-5 梅村ビル7階
渋谷を中心に、初台・幡ヶ谷・代々木エリアの取引実績が豊富です。業界歴20年以上。エリアに特化しているからこその「情報密度」で街のこと、物件のことをプロ目線から分かりやすくお届けします！
