初台のマンション3年で1,700万円上昇！？国交省データをプロが解説

初台のマンション、上がってるのはわかってる。でも実際いくら上がってるの？

そう思っている方のために、国土交通省の成約価格データをもとに、2023年〜2025年の3年分を整理しました。ポータルサイトの「掲載価格」ではなく、実際に売れた価格のデータです。

結論から言います。3年で中央値が1,700万円上がっています。

数字で見ると、感覚よりずっとはっきりしています。

※本記事のデータは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報をもとにしています。1LDK以上・全取引ではなく成約価格情報ベースの集計です。

初台の中古マンション成約価格、3年でこう変わった

まず全体から見てみましょう。1LDK以上の成約事例をまとめると、こうなります。

取引年	成約件数	中央値	最安値	最高値
2023年	69件	5,600万円	900万円	2億3,000万円
2024年	70件	6,900万円	1,700万円	1億7,000万円
2025年	60件	7,300万円	1,400万円	2億1,000万円

2023年から2025年にかけて、中央値が5,600万円→7,300万円と1,700万円上昇しています。2023年から2024年の上昇幅（1,300万円）が特に大きく、2024年から2025年にかけても上昇が続いています。

「なんとなく上がってる」ではなく、毎年しっかり上がり続けているというのが実態です。

間取り別に見ると、上がり方がぜんぜん違う

全体の数字だけ見てもわかりにくいので、間取り別に分けてみました。

間取り	2023年 中央値	2024年 中央値	2025年 中央値	3年の変化
1LDK	5,350万円	5,200万円	4,500万円	▼850万円
2LDK	8,100万円	8,700万円	1億円	+1,900万円
3LDK	1億2,000万円	1億2,000万円	1億6,000万円	+4,000万円

見て分かる通り、上がっているのは2LDKと3LDK、1LDKは逆に下がっています。

1LDKは2023年から2025年で850万円下落しています。初台では単身・DINKs向けの1LDKが多く流通しており、供給過多の状態が続いている可能性があります。

一方で2LDKは3年で+1,900万円、3LDKにいたっては+4,000万円と大幅に上昇しています。ファミリー向けの広い間取りへの需要が、価格を強く押し上げているようです。

築年代で見ると、意外な逆転がある

次に築年代別のデータを見てみましょう。

築年代	中央値	件数
〜1980年（旧耐震）	3,700万円	45件
1981〜1990年	4,300万円	23件
1991〜2000年	8,700万円	35件
2001〜2010年	8,300万円	36件
2011〜2020年	7,700万円	47件
2021年以降	1億1,000万円	12件

ここで注目してほしいのは、1991〜2000年築（中央値8,700万円）が2001〜2010年築（8,300万円）より高いという逆転現象です。

これは幡ヶ谷ベースが現場でも実感していることなんですが、バブル期前後に建てられたマンションには、今の基準では採算が合わないほど建材や仕様にコストをかけているものが少なくありません。天井が高い、共用部が広い、外廊下でなく内廊下といった物件が初台エリアにも残っており、そういった「時代の豊かさ」が価格に反映されているようです。

築年数だけで判断するのではなく、「その時代に何が建てられたか」を知っている業者に相談することが、正確な査定につながります。

今が売り時？プロの見立て

3年のデータを見ると、全体トレンドとしては上昇が続いています。ただ、正直に言うと「いつまで上がり続けるか」は誰にもわかりません。

変数として大きいのは金利です。日銀の利上げが続けば住宅ローンの借入コストが上がり、買い手の購買力が落ちる。そうなると価格上昇が鈍化する可能性があります。

一方で初台エリアは新宿まで1駅という希少性があり、需要が急に消えるエリアではありません。

現場での感覚として言えるのは、「上がってから売ろう」と待っている間に、買い手の動きが変わることがあるということです。上がりきった後より、上がっている途中の方が買い手も動きやすい。

「そろそろかな」と思い始めているなら、まず査定だけでも受けてみることをおすすめします。今の数字を知っておくだけで、判断の精度が全然違います。