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住友不動産旧分譲の管理良好ヴィンテージ
平成20年にはマンション独自で耐震補強工事を終え、大規模修繕工事も実施済み。
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- オートロックありますよー
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- 共用部も綺麗だな～
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- エレベーターは2基完備
立地
新宿中央公園に沿って通る十二壮通りから一本中に入ったマンションが立ち並ぶ立地。
ＴＨＥ「西新宿」のビルが立ち並ぶエリアとは違い、このあたりは住むことを前提としたエリア。
交通は大江戸線の都庁前、西新宿5丁目がメインで、ビッグターミナル「新宿」も徒歩圏。新宿駅へは十二壮通りを抜けてワシントンホテルあたりから地下道を通って雨風に触れずにアクセスできるのもこのあたりの立地の魅力のひとつ。
物件
西新宿ハウスは1981年築なので旧耐震基準の物件です。
旧耐震の物件ではあるけれど平成20年にはマンション独自で耐震補強工事を終え、大規模修繕工事も実施済み。
エントランス周りをみても分かるように綺麗にリニューアルされ築年数を全く感じさせない。古いマンションならではのヴィンテージ感がビシビシ伝わり安心感さえあります。この年代の住友不動産分譲のハウスシリーズは管理状態も良くおススメ。
エントランスはオートロックが備えられ、アプローチにも車イスやベビーカーにも優しい緩やかなスロープが設けられていて配慮が行き届く。
この全体の管理の徹底ぶりは圧巻で、管理人も住込み管理。素晴らしい！
修繕
総合バランスのとれた西新宿ハウスは「管理が良いな～」という雰囲気だけの話ではなく、数字としてもはっきりでています。
令和5年7月30日時点でのマンション全体の修繕積立金がなんと2億49,719,088万円。
大規模修繕、耐震補強も終えてなお約2.5億円貯まっていることも感心させられます。
それでいて各戸の管理費、修繕積立金も比較的リーズナブルだから恐れ入る。
前回の大規模修繕が平成20年だから周期的にはそろそろ次回の大規模修繕サイクルにはいっているかもしれません。まぁ何にせよ管理に不安要素はありません。
ペット飼育
更にはこの築年数では少ない「ペット飼育可」というのもポイント！西新宿ハウスは築年数こそ古いけど、見た目や数字のスペックだけで判断してほしくない「中古マンションのお手本」の様な物件。はっきりいってお勧めです！
共用設備
修繕履歴
補足情報
都心マンション専門18年のノウハウで、正直にお伝えします。
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みなさんの「知りたい」をあつめました
A. 大江戸線2駅が使えて、新宿駅へも地下道で雨風をしのぎながらアクセスできるのは大きな魅力です。THE「西新宿」というビル街のイメージとは違って、このあたりは住宅街として落ち着いた雰囲気なんです。詳しくは西新宿の住みやすさ解説記事もご覧ください。
A. 旧耐震基準の物件であることは事実で、住宅ローンや将来の資産性の面で新耐震物件より慎重な判断が必要です。ただこの物件は平成20年に独自で耐震補強工事を終えているのが大きなポイントで、耐震基準適合証明書が取得できる可能性は他の旧耐震物件より高いと考えられます。判断基準は旧耐震マンションのOK・NG判断基準の記事で詳しく解説しています。
A. 旧耐震基準の物件なので、フラット35を利用するには耐震基準適合証明書の取得が前提になります。耐震補強工事は実施済みですが、証明書発行の可否は個別に確認が必要なので、事前審査前に必ず確認してください。フラット35の仕組み解説記事もあわせてご覧ください。
A. 2023年7月時点で約2億4,972万円と、大規模修繕・耐震補強を終えてなおこの水準は正直かなり優秀です。それでいて各戸の管理費・修繕積立金もリーズナブルとのことなので、資金面での安心感は高い物件だと思います。修繕積立金とリノベ選びの記事も参考にしてください。
A. 管理人さんが住込みで管理しているというのは、この規模のマンションでは今どき珍しいレベルの手厚さです。住友不動産分譲のハウスシリーズらしく、管理の質の高さが数字にも見た目にもしっかり表れています。
A. 前回の大規模修繕・耐震補強がともに平成20年（2008年）実施なので、周期的にはそろそろ次回のサイクルに入っている可能性があります。ただ積立金が潤沢に貯まっているので、資金面での不安は少ないと見ています。
A. オートロックに加えて、車イスやベビーカーにも配慮した緩やかなスロープが設けられているのが印象的です。旧耐震物件とは思えないほど綺麗にリニューアルされたエントランス周りも、この物件の管理の徹底ぶりを物語っています。
A. ペット飼育は可能です。この築年数でペット可というのは実は珍しく、大きな魅力の一つだと思います。ただし細則があるとのことなので、頭数や種類の制限は契約前に確認しておいてください。ペット可物件の注意点をまとめた記事もあわせてご覧ください。
A. 西新宿エリアは大江戸線の利便性と新宿隣接という条件から、相場も安定して推移しています。詳しいデータは西新宿の中古マンション売却相場記事にまとめていますので、価格感の参考にしてみてください。
A. 旧耐震ではありますが、耐震補強・大規模修繕を終え、修繕積立金も潤沢という「見た目や築年数だけで判断してほしくない」お手本のような物件です。耐震基準適合証明書の取得可否さえ確認できれば、自信を持ってお勧めできます。
立地評価：★★★★☆
管理評価：★★★★★
修繕評価：★★★★★
流通性評価：★★★★☆（要確認）
資産価値評価：★★★★☆
総合評価：★★★★☆
耐震基準適合証明書やローンのご相談は、LINE（@bkw6412e）またはお電話（0120-955-364）でお気軽にどうぞ。
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物件概要
| 種類 | 中古マンション |
|---|---|
| 物件名 | 西新宿ハウス |
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿4-29-4 GoogleMap |
| 交通 | 大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩6分 大江戸線「都庁前」駅歩6分 京王新線「初台」駅徒歩11分 |
| 構造 | RC造 8階建て |
| 築年月 | 1981年11月 |
| 総戸数 | 102戸 |
| 施工会社 | 不動建設株式会社 |
| 管理会社 | 住友不動産建物サービス |
| 管理形態 | 全部委託 日勤 |
| 駐車場 | あり 月額 36,000円 ～ 39,000円 |
| 駐輪場 | あり 月額 200円 |
| バイク置場 | あり 月額10,000円 |
| POINT | 中古マンション / 京王線・新線 / 丸の内線 / 大江戸線 / 山手線 / 初台 / 西新宿 / 西新宿五丁目 / 新宿区 / 修繕積立金たっぷり / 近くにコンビニあります / 大規模修繕工事済み / フラット35 / オートロック / 大規模マンション / 幡ヶ谷ベースで取引実績あります / エレベーター / 管理良好ヴィンテージ / 管理状態良いね / 公園が近い / ペット可 |
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