内見に入る前に、まず資金計画を作成しました。ただ作るだけではなく、申込みを検討する金融機関ごとの金利を当てはめた形で用意し、非承認の原因になり得る返済比率については、事前に金融機関の担当者へ直接ヒアリング。「この年収・この借入額なら、どこまでが現実的か」を先に見える化してから、物件探しに進みました。

もう一つ、物件側の条件として押さえておく必要があったのが「旧耐震」です。今回の住戸は1978年築で、1981年6月以前の旧耐震基準の建物。金融機関によっては旧耐震マンションへの融資に慎重なところや、借入期間に制限がつくところもあります。ただ、これは「旧耐震だと通らない」という話ではなく、「旧耐震に対してどういう姿勢の金融機関か」を分かったうえで持ち込み先を選べば通る、という話です。今回も、旧耐震でも通常どおり審査できる金融機関を選んだうえで事前審査を入れています。

内見は3件。最初にご覧いただいた物件は、お客様が悩んでいる間に別の方から申込みが入ってしまい、いったん他の物件を探すことに。しばらくして、その申込みがキャンセルになったという情報が入り、この物件で住宅ローンの審査から進めようとしていた矢先、当初のご予算から約1,000万円ほど価格を抑えられる、新規フルリノベ済み・ペット可の住戸が出てきました。急遽その物件を内見し、そのままお申込み、ご成約となりました。

住宅ローンは2行へ申込み、単独名義・変動金利30年、自己資金は諸費用分のみでのご契約となりました。諸費用ローンやリフォームローンは使っていません。一度非承認を経験されているお客様だからこそ、「とにかく申し込んでみる」のではなく、金融機関ごとの特性——返済比率の見方、旧耐震への対応、金利——を把握したうえで持ち込み先を選び、事前ヒアリングで下地を整えてから申し込む、という順番を大切にしました。

新しい候補が出てきたときのやりとり（イメージ）

向

キャンセルになった物件で審査に進む前に、一つ見ていただきたい物件が出てきました。フルリノベ済みでペット可、価格は当初のご予算より1,000万円ほど抑えられます。返済比率の面でもかなり楽になるので、先にこちらを見に行きませんか。

お客様

それだけ抑えられるなら、審査の不安もだいぶ小さくなりますね。すぐ見に行きます。

お引渡しから3ヶ月ほど経った頃、住戸の設備に不具合が見つかりました。リノベ済み物件は売主業者のアフターサービスが付いているケースが多いため、当社から売主業者につなぎ、対応してもらっています。その後も、マンション全体の修繕についてご相談をいただくなど、やり取りは続いています。

この事例の分かれ道は、「当初のご予算のまま探し続けるかどうか」でした。他社で非承認になった理由がはっきりしないまま同じ予算で探していれば、返済比率の問題で通るか通らないか分からない状態のまま、審査のたびに不安を抱えることになります。そこで、金融機関の担当者に返済比率を事前にヒアリングし、審査を通す前提で予算そのものを見直しました。

予算を下げれば物件の質も下がりそうなものですが、今回はフルリノベ済み・ペット可・駅徒歩4分という条件を保ったまま、約1,000万円抑えた住戸に出会えました。「予算を抑えて、物件の質も落とし過ぎない」——その両方が成り立ったのは、事前ヒアリングで予算の輪郭がはっきりしていたからこそです。

そしてもう一点、この住戸は旧耐震の建物です。「旧耐震はローンが通りにくい」と聞いて候補から外してしまう方も少なくありませんが、実際には金融機関ごとに旧耐震への対応が異なります。持ち込む金融機関をしっかり選定すれば、旧耐震でも通常どおり審査は通ります。返済比率の事前ヒアリングも、旧耐震への対応も、根っこは同じ——金融機関の特性を理解したうえで事前審査を入れることが、審査を通す一番の近道です。