「親のマンション、相続したんですけど……何からすればいいですか？」
最近、本当によく聞かれる質問です。相続は誰にでも起こることなのに、いざ自分の番になると分からないことだらけなんですよね。私自身、渋谷区で18年不動産を見てきましたが、「登記」「税金」「売る/貸す/住む」の3つで悩む方がほとんどです。今回は、相続したマンションを売る場合の流れを、登記・税金まで含めて全部まとめました。
Contents
- まず何をすべきか
- 相続登記の義務化について
- 売却の流れ
- 使える税金控除
- 幡ヶ谷ベースに相談するメリット
- よくある質問
まず何をすべきか
「相続」と分かった瞬間、頭が真っ白になる人、多いです。でも焦らなくて大丈夫。まずはこの順番で整理していきましょう。
相続人を確認する
遺言の有無を確認し、法定相続人が誰なのかを整理します。
遺産分割協議を行う
この不動産を誰が相続するのか、相続人全員で話し合って決めます。
相続登記をする
名義変更の手続きです。2024年4月から期限付きの義務になりました（詳しくは次の項目で）。
売る・貸す・住むを決める
判断基準は人それぞれ。迷ったら→ 売るor貸すで迷っている方はこちらも参考にしてください。
専門家に相談する
税理士・司法書士・不動産会社。それぞれ得意分野が違うので、まとめて相談できる窓口があると楽です。
相続登記の義務化について
相続した不動産を売るには、まず名義を自分（相続人）に変える「相続登記」が必要です。ここ、見落とされがちなので先にお伝えします。
POINT
- 2024年4月から相続登記が義務化されました
- 不動産の取得を知った日から3年以内に登記申請が必要です
- 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります
- 登記が済んでいないと、そもそも買主への名義変更ができず売却できません
「まだ登記していないけど売りたい」という相談もよくいただきます。手続きは提携の司法書士と連携して進められるので、まずは現状だけ聞かせてください。
売却の流れ
相続登記が済んだら、あとは通常の売却とほぼ同じ流れです。
| STEP | 内容 |
|---|---|
| STEP 1 | 相続登記の完了 |
| STEP 2 | 無料査定（簡易査定でまず相場感をつかむ） |
| STEP 3 | 媒介契約の締結 |
| STEP 4 | 売却活動（レインズ登録・SUUMO等ポータル掲載・会員ネットワークへの告知） |
| STEP 5 | 引き渡し・確定申告 |
査定は義務ではありません。「まだ売るか迷っている」段階でも、相場を知るだけで頭が整理されることが多いです。
使える税金控除
相続不動産の売却では、知っているかどうかで税額が大きく変わる控除がいくつかあります。代表的な2つを紹介します。
TAX 01
3,000万円特別控除
空き家特例など、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。売却益が出た場合の税負担を大きく軽減できます。
TAX 02
取得費加算の特例
相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる特例です。期限があるので、売却タイミングの判断材料になります。
·取得費が分からない場合
親がその不動産を購入した時の売買契約書が見つからないと、取得費が不明のまま計算されて税金が高くなることがあります。通帳の出金履歴や住宅ローンの契約書からも推測できるので、諦めずにご相談ください。
幡ヶ谷ベースに相談するメリット
相続の相談は、法律・税金・不動産の3つが絡むので、どこか1社だけでは完結しないことがほとんどです。
+提携の税理士・司法書士と連携し、登記から税務まで一括でサポート
+渋谷区・幡ヶ谷エリアで18年、相続案件の相談実績あり
+「売る・貸す・住む」の判断そのものから一緒に考えられる
「まだ何も決まっていない」段階でまったく問題ありません。状況を整理するところから、一緒に考えます。
よくある質問
01相続登記をしないとどうなりますか？
過料の対象になるだけでなく、そもそも不動産を売却できません。買主への名義変更登記ができないためです。放置すると次の相続が発生して権利関係が複雑になることもあるので、早めの着手をおすすめします。
02相続人が複数いる場合、勝手に売ってもいいですか？
いいえ、共有名義の不動産は相続人全員の同意が必要です。売却して現金化してから分ける「換価分割」という方法もあるので、揉めそうな場合ほど早めにご相談ください。
03相続してすぐに売っても大丈夫ですか？
問題ありません。むしろ空き家のまま維持費だけがかかる状態のほうが、資産価値も目減りしやすいです。取得費加算の特例など期限のある制度もあるので、早めに相場を知っておくと判断しやすくなります。
04空き家のまま放置するとどうなりますか？
固定資産税や管理コストがかかり続けるうえ、老朽化で資産価値が下がっていきます。台風や災害での修繕費が想定外にかさむケースも実際にあるので、方針だけでも早めに決めておくのがおすすめです。
05税金の申告はいつまでにすればいいですか？
売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。相続税の納税自体は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内が期限なので、そちらも忘れずに確認してください。
06相談だけでもお願いできますか？
もちろんです。「売ると決まったわけじゃないけど、状況だけ聞いてほしい」というご相談がほとんどです。査定を受けたら必ず売却しないといけない、ということもありませんのでご安心ください。
