「マンションを売ったら、いくら税金がかかるんだろう…」
幡ヶ谷・代々木エリアは、ここ数年で物件価格がかなり上がっています。
そのぶん、売却で大きな利益（譲渡所得）が出るケースも増えているんです。
このページでは、税金の種類から、実際の数字を使ったシミュレーションまで、実務目線でまとめました。
基礎的な内容はこちらの記事でも解説しているので、合わせて読んでみてください。
| 印紙税（軽減） | 登録免許税 | 長期譲渡の税率 |
|---|---|---|
| 1万〜6万円契約金額により変動 | 2,000円〜＋司法書士報酬 | 20.315%所有期間5年超 |
「税金って結局何を払うの？」というところから整理しましょう。
印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。電子契約なら非課税になります。
登録免許税
住宅ローンの抵当権抹消登記などにかかる費用です。
譲渡所得税
売却で出た利益（売却益）にかかる所得税です。一番金額が大きくなりやすいので、戦略的な対応が必要です。
住民税
譲渡所得税と同じく、売却益にかかる地方税です。
紙の契約書だと、以下の印紙代が必要です。電子契約の場合は非課税です。
| 契約金額（物件価格） | 印紙税額（軽減後） |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 60,000円 |
ローンが残っている場合、抵当権を外すために必要です。
税額：不動産1個につき1,000円。マンションは「土地」と「建物」で1個ずつカウントするので、合計2,000円になります。
これに司法書士への報酬（約1.5万〜3万円程度）が別途かかります。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかがポイントです。
| 区分 | 判定基準 | 所得税（復興含む） | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 所有期間5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 所有期間5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
幡ヶ谷・代々木エリアでよくある「値上がり売却」のケースで、一緒に計算してみましょう。
売却価格：7,000万円
購入価格：5,000万円（建物2,000万／土地3,000万）
所有期間：8年（長期譲渡所得）
譲渡費用（仲介手数料・印紙等）：約250万円
取得費用（購入時手数料等）：約200万円
減価償却費（8年分）：約350万円（推測値。RC造・設備等の償却率で変動します）
| 項目 | 計算内容 | 金額 |
|---|---|---|
| 1. 取得費 | （購入価格5,000万＋購入諸費用200万）－減価償却350万 | 4,850万円 |
| 2. 譲渡所得（利益） | 売却価格7,000万－（取得費4,850万＋譲渡費用250万） | 1,900万円 |
| 3. 納税額（特例なし） | 1,900万円×税率20.315% | 約386万円 |
| 4. 納税額（特例あり） | 居住用財産の3,000万円特別控除を適用 | 0円 |
適用条件：現に住んでいること、または住まなくなってから3年目の12月末までに売却することです。
併用不可の注意点：新居で「住宅ローン控除」を受ける場合、この3,000万円控除とは併用できません。
実務判断：売却益が大きい場合は3,000万円控除を優先、売却益が少ない場合は新居の住宅ローン控除を優先するのが一般的です。ただ、どちらが有利かは個別に試算が必要だと思います。
3,000万円控除の詳しい条件はこちらの記事でも解説しています。
相続などで引き継いだ際、当時の売買契約書を失くしていて、購入価格が不明というケースが、たまにあるんです。
- 原則：不明な場合は売却価格の5%を取得費とします（上記例なら7,000万×5%＝350万円）。
- リスク：利益が過大に計算されて、税額が数百万円単位で跳ね上がる可能性があります。
- 対策：通帳の振込履歴、当時のパンフレット、抵当権の設定金額などから、合理的に取得費を算出できる専門家に相談するのがおすすめです。
購入時にリノベーション済みだった場合は、その代金が「取得費」に含まれます。
どちらのケースでも、リノベーションの領収書は必ず保管しておいてください。
幡ヶ谷ベースは、初台・幡ヶ谷・笹塚の「幡ヶ谷エリア」と、参宮橋・代々木八幡・代々木公園・代々木上原の「代々木エリア」に特化して、中古マンションの売買仲介を行っています。
エリア特有の相場や、ペット可物件などの希少性を加味した査定をします。
提携税理士による、正確な税金シミュレーションが可能です。
リノベーションによるバリューアップ出口戦略もご提案します。
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