こんにちは、幡ヶ谷ベースです！
「マンションを売ったら、結局いくら手元に残るの？」
これ、初めて売却する方が一番気になるポイントだと思います。
税金や諸費用のことを知らないまま進めると、後で「思ったより少ない…」となりがちなんです。
このページでは、手残り金の計算方法から、3,000万円控除まで一緒に整理していきます。
| 諸費用の目安 | 長期譲渡の税率 | 3,000万円控除 |
|---|---|---|
| 売却価格の4〜6%仲介手数料・印紙税など | 20.315%所有期間5年超の場合 | 利益3,000万円まで非課税にできる特例 |
「売却価格が、そのまま自分の懐に入るわけじゃない」
まずこれを知ってほしいです。
売却時にかかる諸費用だけでなく、翌年の「譲渡所得税」まで見越して資金計画を立てることが大事なんです。
引渡し（決済）までにかかる諸費用は、だいたい売却価格の4%〜6%くらいです。
| 項目 | 目安・計算式 | タイミング・概要 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 ※400万円超の場合の上限 |
成功報酬。契約時に半金、引渡し時に残り半金が一般的です。 |
| 印紙税 | 1万〜3万円程度 ※3,000万〜1億円の軽減税率 |
契約書に収入印紙を貼って納税します。 |
| 登録免許税 （抵当権抹消） |
不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬（数万円） | ローン残債がある場合、抵当権抹消のため決済時に支払います。 |
| 一括繰上返済手数料 | 数千円〜3万円程度 | ローンを前倒し完済する際、決済時にローン残債と一緒に差し引かれます。 |
| 売却価格 | 仲介手数料（税込上限） | 印紙税 | 諸費用合計目安 |
|---|---|---|---|
| 4,000万円 | 138.6万円 | 1万円 | 約160万〜240万円 |
| 6,000万円 | 204.6万円 | 3万円 | 約240万〜360万円 |
| 8,000万円 | 270.6万円 | 3万円 | 約320万〜480万円 |
※引っ越し費用、ハウスクリーニング、ペット飼育に伴う原状回復費などは含まれていません。物件ごとに変動します。
「売って儲けが出たら、その分に税金がかかる」という仕組みです。
赤字（売却損）になった場合は、税金はかかりません。
取得費：購入代金・建築費・購入時の仲介手数料などから、建物の減価償却費を差し引いた金額です。
購入時の契約書を失くしてしまった場合は、売却価格の5%（概算取得費）で計算するルールになるので、税額が高くなりやすいです。注意してほしいポイントです。
譲渡費用：今回の売却のために直接支払った費用（仲介手数料・印紙税など）です。
ここ、結構大事です！売却した年の1月1日時点での所有期間で、税率が変わります。
| 区分 | 所有期間 | 合計税率 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% | 所得税30.63%／住民税9.00% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% | 所得税15.315%／住民税5.00% |
※所得税率には復興特別所得税（基準所得税率の2.1%）を含みます。
マイホームを売却する場合、以下の特例が使えるケースがあります。条件をしっかり確認しておきましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除
譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。利益が3,000万円以下なら税金は0円になるんです。
所有期間は問いません。住まなくなってから3年を経過する日の年の12月31日までに売る必要があります。
所有期間10年超の軽減税率
3,000万円控除後の利益のうち、6,000万円以下の部分の税率が14.21%に下がります（所得税10.21%・住民税4%）。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていることが条件です。①と併用できます。
特例で税金が0円になる場合でも、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必須です。
また、買い替え先で「住宅ローン控除」を使う場合、これらの特例とは併用できない制限があります。事前にどちらが得か、試算しておくのがおすすめです。
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