マンション売却の税金・手残りシミュレーション【2026】

こんにちは、幡ヶ谷ベースです！
「マンションを売ったら、結局いくら手元に残るの？」
これ、初めて売却する方が一番気になるポイントだと思います。
税金や諸費用のことを知らないまま進めると、後で「思ったより少ない…」となりがちなんです。
このページでは、手残り金の計算方法から、3,000万円控除まで一緒に整理していきます。

諸費用の目安	長期譲渡の税率	3,000万円控除
売却価格の4〜6%仲介手数料・印紙税など	20.315%所有期間5年超の場合	利益3,000万円まで非課税にできる特例

1. 「手元に残るお金」の全体像

「売却価格が、そのまま自分の懐に入るわけじゃない」
まずこれを知ってほしいです。

売却時にかかる諸費用だけでなく、翌年の「譲渡所得税」まで見越して資金計画を立てることが大事なんです。

2. 売却時の「諸費用」はどのくらい？

引渡し（決済）までにかかる諸費用は、だいたい売却価格の4%〜6%くらいです。

主な諸費用一覧

項目	目安・計算式	タイミング・概要
仲介手数料	売却価格×3%＋6万円＋消費税 ※400万円超の場合の上限	成功報酬。契約時に半金、引渡し時に残り半金が一般的です。
印紙税	1万〜3万円程度 ※3,000万〜1億円の軽減税率	契約書に収入印紙を貼って納税します。
登録免許税 （抵当権抹消）	不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬（数万円）	ローン残債がある場合、抵当権抹消のため決済時に支払います。
一括繰上返済手数料	数千円〜3万円程度	ローンを前倒し完済する際、決済時にローン残債と一緒に差し引かれます。

【売却価格別】諸費用シミュレーション

売却価格	仲介手数料（税込上限）	印紙税	諸費用合計目安
4,000万円	138.6万円	1万円	約160万〜240万円
6,000万円	204.6万円	3万円	約240万〜360万円
8,000万円	270.6万円	3万円	約320万〜480万円

※引っ越し費用、ハウスクリーニング、ペット飼育に伴う原状回復費などは含まれていません。物件ごとに変動します。

3. 利益が出たら「譲渡所得税」がかかります

「売って儲けが出たら、その分に税金がかかる」という仕組みです。
赤字（売却損）になった場合は、税金はかかりません。

取得費：購入代金・建築費・購入時の仲介手数料などから、建物の減価償却費を差し引いた金額です。
購入時の契約書を失くしてしまった場合は、売却価格の5%（概算取得費）で計算するルールになるので、税額が高くなりやすいです。注意してほしいポイントです。

譲渡費用：今回の売却のために直接支払った費用（仲介手数料・印紙税など）です。

所有期間で変わる税率

ここ、結構大事です！売却した年の1月1日時点での所有期間で、税率が変わります。

区分	所有期間	合計税率	内訳
短期譲渡所得	5年以下	39.63%	所得税30.63%／住民税9.00%
長期譲渡所得	5年超	20.315%	所得税15.315%／住民税5.00%

※所得税率には復興特別所得税（基準所得税率の2.1%）を含みます。

4. 税金をゼロ・大幅減額にできる特例

マイホームを売却する場合、以下の特例が使えるケースがあります。条件をしっかり確認しておきましょう。

幡ヶ谷・代々木エリアのマンション売却と税金ガイド｜シミュレーション付 →

5. 初台・幡ヶ谷・笹塚／参宮橋・代々木八幡・代々木公園・代々木上原で売却をお考えの方へ

幡ヶ谷ベースは、このエリアの中古マンション売買を専門的に取り扱っています。
需要が高いエリアなので、適切な計画を立てれば高値での売却が期待できると思います。

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「購入時の契約書を失くしてしまった」
「売却してリノベーション済み物件に買い換えたい」
「自分のマンション、結局いくら残るの？」

こんな疑問をお持ちの方、ぜひ幡ヶ谷ベースにご相談ください。
減価償却費や諸費用を正確に算出して、資金計画シミュレーションを個別にお作りします。

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