【マンション売却】売るor貸すで迷っている｜貸す場合は注意して！

「住み替えや転勤が決まったけれど、今のマンションを売るべきか、賃貸に出すべきか……」

幡ヶ谷・代々木エリア（初台・幡ヶ谷・笹塚、および参宮橋・代々木八幡・代々木公園・代々木上原）で不動産仲介を行う我々のもとには、こうした切実な相談が日々寄せられます。結論から申し上げます。「なんとなく貸す」のは、最もリスクが高い選択です。特に住宅ローンが残っている場合は、一歩間違えると規約違反に問われる可能性もあります。

本記事では、このエリアの市場特性と、ローン残債がある場合の注意点をプロの視点で徹底解説します。

1. 住宅ローンの残債がある上で「貸す」場合の重大な注意点！

住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す場合、絶対に無視できないルールがあります。

① 銀行への事前相談は必ずして下さい！
住宅ローンは「債務者本人が居住すること」を条件に、低い金利が適用されています。無断で賃貸に出すと、「融資条件違反」として一括返済を求められるリスクがあります。

転勤などのやむを得ない事情：銀行によっては、一定期間のみ住宅ローンのまま賃貸に出すことを認めてくれる場合があります。その反面、「手狭だから」や「何となく貸したい」など特段の事情がない場合は、銀行はまずOKしません。

2. 「売却」と「賃貸」の判断基準（3つの数値）

① 表面利回り 4%の壁
物件価格に対して、年間の家賃収入がどれくらいかを見ます。

3%以下：売却推奨。持ち続けるコストを賄いきれません。
4%以上：賃貸検討可。ただし、好立地の人気エリアに限られます。

② アンダーローンかオーバーローンか
アンダーローン（売却額＞残債）：売却して現金を確保し、次の住まいの頭金にするのが健全な選択です。

オーバーローン（売却額＜残債）：持ち出しが発生するため、賃貸でしのぐ選択肢が出てきますが、前述の「ローン切り替え」が壁となります。

3. 幡ヶ谷・代々木エリアの市場特性

このエリアは、都心回帰の流れで中古マンションの需要が極めて安定しています。

幡ヶ谷エリア（初台・幡ヶ谷・笹塚）
ターゲット：30代〜40代の実需層（自分で住む人）

ポイント：「売却」の際、リノベーション済み物件としての引き合いが強く、早期成約が見込めます。

代々木エリア（参宮橋・代々木八幡・代々木公園・代々木上原）
・ターゲット：高所得ファミリー層、外国人駐在員。
・ポイント：賃料相場が高い一方、管理費・積立金も高額な物件が多いです。「貸す」場合は、ネット利回り（諸経費を引いた実質利回り）での計算が必須です。

4. 売却 vs 賃貸比較表

比較項目	売却（売る）	賃貸（貸す）
住宅ローン	売却代金で完済。スッキリ解消。	投資用への切り替えで金利上昇の恐れ。
現金化	まとまった手元資金を確保。	毎月の小規模な家賃収入。
維持コスト	売却後は一切なし。	固定資産税、修繕積立金、設備修理費。
エリア特性	中古マンション需要が高く、高値期待。	ペット可なら高い稼働率が見込める。