【マンション売却】売るor貸すで迷っている｜貸す場合は注意して！

「住み替えや転勤が決まったけど、今のマンション、売るべき？貸すべき？」
こういうご相談、本当によく頂きます。
結論から言いますね。「なんとなく貸す」は、一番危ない選択なんです。
特にローンが残っている場合、知らずに進めると規約違反になることもあります。
このページでは、幡ヶ谷・代々木エリアの市場特性も踏まえて、判断のポイントを一緒に整理していきます。

表面利回りの壁	非課税の特例	定期借家のコツ
4%これ以下は売却推奨	3,000万円居住用売却の特別控除	家賃1〜2割安めでないと決まりにくい

1. ローンが残っている人へ。「貸す」前に絶対知ってほしいこと

「黙って貸しちゃえばわからないかな…」
そう思う方、実は多いんです。でも、これだけはやめてほしいです。

注意

住宅ローンは「自分で住むこと」が条件で、低い金利になっています。
無断で貸すと「契約違反」とされて、一括返済を求められるリスクがあるんです。
まずは銀行に相談してください。それが一番の安全策だと思います。

転勤など、どうしようもない事情があれば、銀行によっては一定期間そのまま貸せる場合もあります。
でも「ちょっと手狭だから」くらいの理由だと、まずOKは出ません。ここはシビアです。

2. 売る？貸す？判断するための3つの数字

「結局、何を見て決めればいいの？」という疑問、もっともだと思います。
ここでは3つの指標で考えてみましょう。

①

表面利回り4%の壁

物件価格に対する年間家賃収入の割合です。

3%以下 → 維持コストを賄えません。売却がおすすめです。

4%以上 → 賃貸も検討の余地ありです。ただし人気エリア限定です。

②

アンダーローンかオーバーローンか

アンダーローン（売却額＞残債）
→ 売って現金化し、次の頭金にするのが健全です。

オーバーローン（売却額＜残債）
→ 持ち出しが出るので賃貸も選択肢ですが、①のローン切替の壁があります。

③

税金面での違い

居住用を売却すると、利益3,000万円まで非課税になる特例が使えます。

賃貸に出してから時間が経つとこの特例が使えなくなるので、節税面では売却が有利なケースが多いです。

3. 幡ヶ谷・代々木エリアの市場の特徴

「うちのエリアって、売却向き？賃貸向き？」
正直なところ、エリアによって傾向は分かれます。

幡ヶ谷エリア（初台・幡ヶ谷・笹塚）

ターゲット：30〜40代の実需層（自分で住みたい人）

リノベ済み物件への引き合いが強くて、売却なら早期成約が期待できると思います。

代々木エリア（参宮橋・代々木八幡・代々木公園・代々木上原）

ターゲット：高所得ファミリー層、外国人駐在員

賃料相場は高めですが、管理費・積立金も高い物件が多いです。
「貸す」場合は、諸経費を引いたネット利回りで計算するのが必須だと思います。

4. 売却 vs 賃貸ひと目で比較

比較項目	売却（売る）	賃貸（貸す）
住宅ローン	売却代金で完済。スッキリ解消できます。	投資用への切り替えで金利が上がる恐れがあります。
現金化	まとまった資金を一度に確保できます。	毎月、少しずつの家賃収入になります。
維持コスト	売却後は一切かかりません。	固定資産税、修繕積立金、設備の修理費がかかります。
エリア特性	中古マンション需要が高く、高値が期待できます。	ペット可なら高い稼働率が見込めます。

5. こんな場合は「貸すと損する」かもしれません

設備が15年以上経過している
エアコン・給湯器・水回りのトラブルは、全部オーナー負担になります。修理代で家賃数ヶ月分が消えてしまうこともあるんです。
「駅徒歩10分以内」「オートロックあり」「ペット相談可」が揃っていない
このエリアで貸しやすい物件の条件です。欠けている場合は、売却を優先したほうがいいと思います。