【2025年】渋谷区マンション相場｜100㎡超えの実態

「渋谷区のマンション相場って、実際どれくらいなんだろう？」
「100㎡欲しいけど、渋谷区でそんな物件あるの？高すぎるんじゃ…」
そう思う方、多いんじゃないかと思います。

結論から言います。渋谷区のマンション相場は、100㎡超えクラスで見ると、選ぶエリアによって坪単価が最大8倍以上違います。
今回、幡ヶ谷ベースが2025年のレインズ成約データを独自に集計しました。実際の数字を見ながら、「渋谷区で100㎡超えを狙うなら、どこが現実的か」を一緒に考えていきたいと思います。

渋谷区マンション相場、100㎡超えの2025年成約は59件

「渋谷区のマンション相場って、そもそもどれくらい？」という疑問に、まず数字で答えます。2025年1年間で、渋谷区内・専有面積100㎡以上の中古マンションの成約は59件でした。

渋谷区の中古マンション成約全体から見ると、100㎡超えはかなり少ない部類です。「広い家に住みたい」と思っても、そもそも市場に出てくる数自体が限られている。これが渋谷区のマンション相場を、100㎡超えという切り口で見るときの、最初の現実だと思います。

実は「広尾」だけで3割超を占めている

「渋谷区の100㎡超え」と一括りに言いましたが、実はエリアがかなり偏っています。59件のうち21件（36%）が広尾エリア。さらに絞ると、日比谷線・広尾駅だけで19件（32%）と、単一の駅としては圧倒的です。

理由は単純で、広尾ガーデンヒルズ・広尾ガーデンフォレストといった大型レジデンスが、もともと100㎡クラスの住戸を多く抱えているからです。渋谷区で100㎡超えを探すと、検索結果の多くが自然と広尾エリアに集中する。これは知っておいて損はないと思います。

ちなみに、こうした大型レジデンス群は「売却」の相場感を知りたい方にも参考になります。広尾エリアの売却相場は、広尾の中古マンション売却相場3年推移で詳しく解説しているので、あわせてどうぞ。

エリアで坪単価は最大8倍差

渋谷区の大型中古マンション相場を「渋谷区」でひとくくりにしてしまうのは、実はもったいないです。エリアによって坪単価がまったく違うからです。

エリア	成約件数	平均㎡単価
神宮前	6件	529.1万円
渋谷	2件	479.8万円
猿楽町（代官山）	4件	471.9万円
南平台町	3件	470.2万円
神山町	4件	389.6万円
広尾	21件	320.4万円
松濤	2件	310.0万円
上原	2件	264.8万円
千駄ヶ谷	3件	189.1万円
代々木	4件	177.6万円
幡ヶ谷	2件	132.5万円
西原	1件	125.9万円

個別の成約で見ると、最も高かったのは神宮前エリアの992.7万円/㎡、最も低かったのは代々木エリアの123.3万円/㎡。同じ「渋谷区・100㎡超え」でも、その差は8.1倍です。エリア平均で見ても、神宮前と西原・幡ヶ谷では4倍以上の開きがあります。

「渋谷区」というだけで漠然と高いイメージを持ってしまいがちですが、実際はエリア次第でかなり現実的な価格帯も存在する。ここが今回、一番お伝えしたいポイントです。

新しいマンションほど坪単価はほぼ2倍

築年別に見ると、もうひとつ面白い傾向があります。

意外かもしれませんが、「1990年以前」と「1990〜2014年」の坪単価はほぼ同じです。差がはっきり出るのは2015年以降かどうか。ここ10年ほどの新しい供給が、価格帯をぐっと押し上げている形です。

逆に言えば、築年数にそこまでこだわらないなら、1990年代・2000年代の物件でも坪単価の面では大きく損をしないということ。ヴィンテージマンションのリノベを検討している方は、渋谷・代々木でヴィンテージ100平米をフルリノベしたい人へも参考になると思います。

駅からの距離でも差が出る

もうひとつ、駅からの距離も坪単価に影響していました。

徒歩距離	件数	平均㎡単価
徒歩5分以内	17件	450.0万円
徒歩10分超	13件	272.2万円

駅近ほど坪単価が高くなるのは想像どおりですが、その差は1.6倍以上。100㎡超えは総額が大きくなるぶん、駅距離1つで数百万円〜数千万円の差につながることも珍しくありません。「駅からの距離を少し妥協する」というのも、現実的な選択肢のひとつだと思います。

だから「幡ヶ谷・西原・上原・代々木」エリアが狙い目な理由

ここまでのデータを踏まえて、私たち幡ヶ谷ベースが拠点にしているエリアの数字も見てみます。幡ヶ谷・西原・上原・代々木エリアの成約は9件。平均坪単価は181.2万円/㎡、平均成約価格は2.4億円でした。

渋谷区全体平均（339.8万円/㎡）と比べると、約半分の水準です。もちろん供給数自体は少ないので、「今すぐ選べる」わけではありません。ですが、渋谷区内で100㎡超えを現実的な予算で狙うなら、このあたりのエリアは検討する価値があると思います。

このエリアの売却相場については、幡ヶ谷エリアの中古マンション売却相場3年推移もあわせてご覧ください。物件の一覧は幡ヶ谷・初台・笹塚エリアの中古マンション一覧からチェックできます。

100㎡超えを探すときに気をつけたいポイント

最後に、100㎡超えを探すときに気をつけたい点をまとめます。

今、100㎡超えのマンションをお持ちで、売却を考えている方にも今回のデータは参考になると思います。査定や売却のご相談は、幡ヶ谷ベースの売却サポートからお気軽にどうぞ。実際に販売中の100㎡超え物件はこちらの一覧からご覧いただけます。

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