渋谷・代々木でヴィンテージ×100平米をフルリノベしたい人へ

100平米超の中古マンションは、そもそも少ない

まず前提として知っておいてほしいのが、100平米超の中古マンションは流通全体の約4〜5%しかないという事実です（幡ヶ谷ベース調べ）。

首都圏で成約する中古マンションの平均専有面積は62〜63平米（東日本不動産流通機構 2024年データ）。市場の「標準」は100平米のおよそ6割です。

100平米は、標準的な物件の1.5倍以上。それが市場に出てくる割合は25件に1件くらいしかない計算になります。

渋谷・代々木エリアに絞ると、さらに希少になる

これが渋谷区や代々木エリアに絞ると、もっと厳しくなります。

このエリアはもともと物件の絶対数が少ない。そこに「100平米超」「ヴィンテージ」「未リノベ」という条件を重ねると、一度に市場に出ることは稀です。

「いい物件が出てくるまで待とう」という戦略は、このエリアではほぼ通じません。出たときに動ける準備をしておくことが、一番大事なんです。

ヴィンテージマンションが選ばれる理由

「なぜ新築じゃなくてヴィンテージなの？」と思う方もいるかもしれません。でも、100平米を新築で買おうとすると、渋谷・代々木エリアでは現実的に2億円を大きく超えてくることが多い。

それに、ヴィンテージには新築にはないよさがあります。

新築にはない「作り」と「管理の歴史」がある

100平米超は1970〜90年代の物件に多い

今のマンションは、土地代や建築費の高騰で、広い間取りが作りにくくなっています。逆に、1970〜90年代に建てられた物件には、ゆったりとした間取りが残っているものが多い。

これがヴィンテージマンションを狙う、もう一つの理由です。

フルリノベの予算、現実はどうか

「物件価格＋リノベ費用」の総額で考えてほしいです。ここを分けて考えると、あとで「思ったより高くなった」という話になりがちです。

リノベ費用だけで最低1,500万円〜は見ておく

100平米のフルリノベは、最低でも1,500万円くらいはかかると思ってください。スケルトンにして配管まで替えて、こだわった仕様にしていくと、2,000〜3,000万円になることも普通にあります。

住宅ローンにリノベ費用を組み込む方法がある

「物件は買えても、リノベ費用のキャッシュが足りない」という方も多いです。実は、住宅ローンにリノベ費用を一緒に組み込むことができます。

ただし、金融機関によって条件が違うので、事前に相談しておくことが大事。購入と同時に動かないと間に合わないケースもあります。

渋谷・代々木エリアで狙える物件の現実

「2億円以内で、渋谷・代々木の100平米ヴィンテージをフルリノベしたい」——これ、実現できるのか正直に書きます。

エリア別：物件価格の現実感

渋谷の中心に近づくほど、物件価格が上がります。2億円以内で収めたいなら、代々木公園〜参宮橋〜幡ヶ谷エリアが現実的な選択肢になります。

「渋谷アドレスにこだわらなくていい」という方は、選択肢がぐっと広がります。

物件選びで絶対に外せない確認ポイント

「管理が良ければ築は古くてもいい」——これは正しい考え方です。ただ、管理の良し悪しはパッと見てわかるものではありません。プロが実際に確認していることを整理します。

管理体制と修繕積立金

リノベに向いているかどうかの見極め

マンションによっては、フルリノベに制限がかかる場合があります。管理規約で工事内容を制限していたり、排水の経路によって間取り変更が難しいケースも。内見前に確認すべきことがあります。

リノベで買った方は、どんな物件を選んだ？

正直に言うと、100平米の事例はまだありません。ただ、「フルリノベ」「旧耐震」「リノベ費用をローンに組み込む」は、100平米を探す方にも同じように大事な話です。幡ヶ谷ベースがお手伝いした事例を3つ並べます。

幡ヶ谷ベースにできること

「すでにお気に入りのリノベ業者がいる」という方も、全然問題ないです。むしろそれは理想的な状態だと思っています。

幡ヶ谷ベースがお手伝いできるのは、「リノベに向いている物件を、買える状態で見つけること」です。

渋谷・代々木エリアで100平米を探しているなら、まず一度話を聞かせてください。市場に出ていない物件の情報もお伝えできることがあります。100平米超の物件は、出たときのスピードが全てです。希望条件を先に登録しておくと、非公開の段階でご案内できることがあります。

よくある質問