「とりあえず50年で組んで、余裕が出たら繰り上げ返済する」——幡ヶ谷・初台エリアでよく聞く相談です。
この考え方は正しいのか？実際に繰り上げ返済したらどれくらい変わるのか。8,000万円・50年ローンを前提に、3つのパターンで試算しました。
Simulation Conditions
- 借入額：8,000万円
- 金利：年1.0%（変動・固定として試算）
- 返済方式：元利均等返済・ボーナス払いなし
- 月々の返済額：約184,000円
- 繰り上げ返済手数料：0円（ネット銀行を想定）
※ 金利は借入時点で固定として試算しています。変動金利のため実際の返済額は変動します。繰り上げ返済の効果は「期間短縮型」で計算しています。あくまで参考値です。
繰り上げ返済の基本と2種類の方法
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に元金を追加で返済することです。利息は元金に対してかかるため、元金を早く減らすほど総返済額を抑えられます。
| 種類 | 内容 | メリット | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 期間短縮型 | 返済期間を短くする 月々の返済額は変わらない |
利息削減効果が大きい | 早く完済したい・老後の残債をなくしたい |
| 返済額軽減型 | 毎月の返済額を減らす 返済期間は変わらない |
毎月のキャッシュフローが改善する | 月々の負担を今すぐ下げたい |
Check
利息削減効果は「期間短縮型」の方が大きいのが一般的です。このページのシミュレーションはすべて期間短縮型で計算しています。返済額軽減型を選んだ場合、利息削減効果は小さくなります。
3パターンのシミュレーション
「いつ」「いくら」繰り上げ返済するかで、結果は大きく変わります。代表的な3パターンで試算しました。
Pattern A
5年後に100万円を繰り上げ返済
ボーナスや昇給分を一度まとめて返済するケース
| 繰り上げなし | 5年後に100万円 | 効果 | |
|---|---|---|---|
| 完済までの期間 | 50年 | 約48年10ヶ月 | 約1年2ヶ月短縮 |
| 総返済額 | 約1億1,040万円 | 約1億840万円 | 約200万円削減 |
| うち利息削減額 | — | — | 約200万円 |
100万円の繰り上げ返済で、約200万円の利息を削減できます。繰り上げた元金100万円の2倍の効果。ただし期間短縮は1年2ヶ月にとどまるため、老後リスクの解消にはまだ不十分です。
Pattern B
5年後・10年後に各250万円（計500万円）繰り上げ返済
数年ごとにまとまった額を複数回返済するケース
| 繰り上げなし | 2回に分けて500万円 | 効果 | |
|---|---|---|---|
| 完済までの期間 | 50年 | 約43年 | 約7年短縮 |
| 総返済額 | 約1億1,040万円 | 約1億290万円 | 約750万円削減 |
| うち利息削減額 | — | — | 約750万円 |
500万円の繰り上げ返済で約7年の短縮と約750万円の利息削減。繰り上げた元金の約1.5倍の利息が節約できます。完済は約43年後（30歳で借りた場合は73歳前後）。老後リスクをある程度圧縮できますが、年金生活中に返済が残る点は変わりません。
Pattern C
5年後・10年後に各500万円（計1,000万円）繰り上げ返済
積極的に繰り上げ返済を活用するケース
| 繰り上げなし | 2回に分けて1,000万円 | 効果 | |
|---|---|---|---|
| 完済までの期間 | 50年 | 約37年 | 約13年短縮 |
| 総返済額 | 約1億1,040万円 | 約9,660万円 | 約1,380万円削減 |
| うち利息削減額 | — | — | 約1,380万円 |
1,000万円の繰り上げ返済で約13年の短縮、約1,380万円の利息削減。30歳で借りた場合の完済は67歳前後。定年後すぐに完済できる水準に近づきます。5年後・10年後に各500万円ずつという計画は、共働き世帯なら現実的な射程内です。
3パターンの比較まとめ
| パターン | 繰り上げ総額 | 期間短縮 | 利息削減額 | 30歳借入の場合の完済年齢 |
|---|---|---|---|---|
| 繰り上げなし | 0円 | — | — | 80歳 |
| A：100万円 | 100万円 | 約1年2ヶ月 | 約200万円 | 約78歳10ヶ月 |
| B：500万円 | 500万円 | 約7年 | 約750万円 | 約73歳 |
| C：1,000万円 | 1,000万円 | 約13年 | 約1,380万円 | 約67歳 |
※ 金利1.0%・期間短縮型・手数料0円で試算した参考値です。
繰り上げ返済は早いほど効く
繰り上げ返済の効果は、タイミングが早いほど大きくなります。元金が多い時期に返せるほど、そこにかかるはずだった利息をまるごと節約できるためです。
| 300万円を繰り上げる時期 | 利息削減額の目安 | 期間短縮の目安 |
|---|---|---|
| 借入後5年 | 約560万円 | 約4年8ヶ月 |
| 借入後10年 | 約410万円 | 約3年6ヶ月 |
| 借入後20年 | 約220万円 | 約2年 |
| 借入後30年 | 約90万円 | 約10ヶ月 |
※ 借入8,000万円・金利1.0%・期間短縮型での参考試算です。
同じ300万円でも、5年後に繰り上げると約560万円の利息削減。30年後に繰り上げると約90万円の削減。早期の繰り上げ返済は「元金の2倍近い利息節約」になることもあります。
Insight
「子どもが独立してから繰り上げよう」という考え方は多いですが、30年後の繰り上げ返済は効果が薄い。繰り上げ返済を計画するなら、できるだけ借入後5〜10年以内が理想です。
その意味では「50年で借りて、早めに繰り上げる」という戦略は合理的。ただし繰り上げるための原資を貯めておく必要があります。
やりすぎる前に確認したいこと
繰り上げ返済は有効ですが、手元資金を使い切ってしまうリスクもあります。
01
生活防衛資金を残す
繰り上げ返済に回す前に、生活費の6ヶ月〜1年分は手元に残しておくことが基本です。突然の収入減・医療費・設備故障などに備えるため、余剰資金の全額を繰り上げに充てるのは避けましょう。
02
住宅ローン控除との兼ね合いを確認する
住宅ローン控除は「年末のローン残高×0.7%」が所得税から控除される制度です。繰り上げ返済でローン残高が大きく減ると、控除額も減ります。控除期間（最長13年）が終わってから繰り上げる方が有利なケースもあります。税理士や金融機関に確認してから判断しましょう。
03
投資との比較をする
金利1.0%の住宅ローンに繰り上げ返済することは、「確実に年1.0%のリターンを得る」と同義です。NISAやiDeCoで長期運用した場合の期待リターン（年3〜5%程度が目安）と比較して、どちらが有利かをシミュレーションしてから決めることをおすすめします。
04
教育費のピークと重なっていないか
子どもが小中学生の時期は教育費が増え始め、大学進学期（18歳前後）にピークを迎えます。借入後10〜20年は子どもの教育費と重なりやすい時期。繰り上げ返済の計画は教育費の見通しとあわせて立てましょう。
まとめ：50年ローン×繰り上げ返済の現実
- 繰り上げ返済は早いほど効果が大きい。5年後の300万円は30年後の300万円より約6倍の利息削減効果
- 計500万円（5年後・10年後に各250万円）の繰り上げで、約7年短縮・約750万円の利息削減
- 計1,000万円（5年後・10年後に各500万円）の繰り上げで、約13年短縮・約1,380万円の利息削減。30歳借入なら完済67歳前後
- ただし住宅ローン控除期間・生活防衛資金・教育費・投資との比較を確認してから実行する
- 「とりあえず50年で組む」は正しい選択肢になりえる。ただし繰り上げ返済の具体的な計画とセットで
幡ヶ谷ベースの考え方
「50年で組んで余裕が出たら繰り上げる」は、計画がなければ掛け声だけで終わりやすいです。来店相談では、物件の金額・世帯収入・教育費の見通しをもとに、繰り上げ返済のシミュレーションを一緒に出しています。「自分のケースだといくら繰り上げればいいか」が気になる方はお気軽にご相談ください。
