「この物件、実はリノベ向きじゃない」プロは購入前に見ているポイントがあります

「リノベしたい」と思って物件を探している人に、最初に伝えたいことがあります。

リノベーションの満足度は、「どんな工事をするか」よりも「どの物件を買うか」でほぼ決まります。

同じ予算でも、物件選びを間違えると、

• キッチンを動かしたかったけど、配管の位置的に無理だった
• 壁を抜こうとしたら、構造壁で変更できなかった
• 管理規約で床材の制限があって、希望の素材が使えなかった
• 工事費がふくらんで、物件価格との合計が予算オーバーになった

こういうケース、実は珍しくないんです。

今回は、購入前にプロが確認しているポイントを6つ、整理してみました。

チェック①　構造タイプを確認する

「どこでも壁を抜ける」と思っている人が多いんですが、実はそうじゃないんです。

マンションの構造には大きく2種類あります。

壁式構造は中低層マンションに多く見られます。「この壁を抜いて広いLDKにしたい」という要望が、図面を見た段階で難しいと分かることもあります。

チェック②　水回りの位置と配管を見る

「キッチンをアイランドにしたい」「浴室をもっと広くしたい」。水回りの要望は多いんですが、これが一番難しかったりします。

排水には「勾配」が必要です。排水管を延ばすほど床を上げる必要があり、天井が低くなったり、段差が生まれたりします。

リノベ済み物件を選ぶという方法もあります。水回りがすでに更新されていて、追加で好みに手を入れる「スポットリノベ」という考え方です。詳しくはこちら。

「中古マンション+スポットリノベーション」の新常識。

チェック③　管理規約を必ず読む

意外と見落とされるのが、管理規約です。購入後に「できなかった」となるケース、本当に多いんです。

• 床材に遮音等級の指定がある（LL-45以上など）
• 工事できる時間帯が限られている（平日9〜17時のみ、など）
• 工事前に管理組合への申請期間が必要（1〜2ヶ月前など）
• フローリングや仕上げ材の使用に制限がある

これは購入前に重要事項説明書や管理規約を取り寄せて確認できます。

チェック④　共用部を見て、管理状態を判断する

「管理を買え」という言葉があるくらい、中古マンションは管理状態が重要です。

室内がどれだけキレイでも、建物自体が管理されていなければ、資産価値は下がっていきます。

幡ヶ谷・初台・笹塚エリアには、築年数は経っていても管理状態が良く、資産価値を保っているマンションが多くあります。幡ヶ谷でリノベーション済み中古マンションを選ぶなら。プロが教える「質」の見極め方も参考にしてみてください。

チェック⑤　築年数だけで判断しない

「築古だから不安」という声をよく聞きます。でも、築年数だけで判断するのは少しもったいないと思っています。

中古＋リノベの場合、築20〜40年前後の物件が候補になることは珍しくありません。

この4点がしっかりしていれば、築35年の物件でも十分選択肢になります。むしろ価格が抑えられる分、リノベに予算を回せるメリットもあります。

チェック⑥　物件価格だけで予算を考えない

「物件価格7,000万円」で探していたとして、それだけで済まないのがリノベ購入の現実です。

最初から「総額」で考えることが大切です。

「物件価格7,000万円以内で探していたのに、気づいたら総額8,000万円になっていた」というケースは珍しくありません。住宅ローンの組み方も含めて、最初に整理しておくのがおすすめです。

資金計画の考え方については、こちらの記事も参考にしてみてください。
“買えると思っていた”が一番危ない。物件探し前に知っておきたい住宅ローンのこと

まとめ：購入前に確認したい6つのポイント

「購入してからリノベ会社を探す」という流れが一般的ですが、購入前にリノベ視点を入れておくだけで、避けられる失敗はかなりあります。

物件探しとリノベを同時に相談できる環境があると、かなりスムーズに進むと思います。

購入の流れ全体については、こちらも参考にしてみてください。
中古マンション購入の流れ（お問い合わせ〜お引渡しまで）

また、申し込みに関して事前に知っておきたい注意点はこちらにまとめています。
「申し込みしたのに買えなかった…」中古マンション購入で多い失敗

よくある質問