旧耐震・自営業・産休中…あなたの状況、住宅ローン審査で引っかかる？

住宅ローンの審査、何が引っかかるのか

「この物件、気に入ったけどローンが通るか不安…」という相談は、18年間で数えきれないほど受けてきました。

審査に影響する要因は大きく2つに分かれます。

「物件側の問題」

と

「買う人側の問題」です。

どちらか一方でも引っかかると審査が難しくなりますが、条件によっては対処法があります。

この記事では、よくある状況を条件ごとに幡ヶ谷ベースが正直にお伝えします。

【物件側の条件】で審査が変わるケース

🟡 旧耐震基準の物件

1981年5月以前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」に該当します。

最近は多くの銀行は旧耐震物件への融資を原則不可または大幅に制限しています。

ただし「銀行がない」わけではありません。フラット35（住宅金融支援機構）は旧耐震物件でも「耐震基準適合証明書」を取得すれば利用できるケースがあります。

また一部の地方銀行・信用金庫は独自の審査基準で対応していることも。

担当者の知識とネットワークが重要な場面です。

🔴 自主管理のマンション

管理会社が入らず、住民だけで管理している「自主管理」物件も審査が厳しくなります。

銀行は担保評価の際に管理状態を重視するため、自主管理は「管理の実態が見えない」として融資を渋る傾向があります。

こちらもフラット35や一部の信用金庫に相談の余地がありますが、選択肢は絞られます。

🔴 専有面積30平米以下の物件

多くの銀行は住宅ローンの対象に専有面積30平米以上という条件を設けています。

30平米未満はそもそも住宅ローンではなく「不動産投資ローン」扱いになってしまうケースがあり、金利も高くなります。

ただし銀行によって基準は異なります（25平米以上でOKな銀行も存在します）。

面積ギリギリの物件は、必ず事前に複数行に確認することが必要です。

🟢 築年数が古い（旧耐震ではないが築30〜40年）

新耐震基準（1981年6月以降）を満たしていれば、築年数だけを理由に融資を断られることは基本的にありません。

ただし担保評価が低くなる場合があり、借入可能額に影響することがあります。

【属性側の条件】で審査が変わるケース

🔴 自営業・フリーランス（開業3年未満）

自営業・フリーランスへの住宅ローンは、確定申告3期分（3年分）の所得証明を求める銀行がほとんどです。

開業間もない場合や、経費を多く計上して課税所得を圧縮している場合は、審査上の「年収」が低く見られてしまいます。

対策としては、フラット35や自営業に理解のある地方銀行・信用金庫への相談が有効です。

また審査直前の数年は節税を抑えて申告所得を高める、という方法をとる方もいます（税理士との相談が必要です）。

🟡 自営業・フリーランス（開業3年以上・所得が不安定）

3年の実績があっても、売上の波が大きい・直近の所得が落ちているケースは審査が厳しくなります。

銀行によっては3年の平均所得で見るところ、直近1年で見るところなど基準が異なるため、複数行への打診が必須です。

🟢 産休・育休中

産休・育休中は収入が減っているように見えますが、復職が確実な正社員であれば通るケースが多いです。

育休給付金は収入として認められませんが、復職後の見込み年収をベースに審査してくれる銀行も増えています。

ポイントは「復職予定の証明」と「勤続年数」。育休前の収入実績がしっかりあれば、多くの銀行で問題なく通ります。

🟢 転職したばかり（同業種・スキル継続）

転職直後は審査が不利になるイメージがありますが、同業種への転職・スキル継続が明確な場合は問題になりにくいです。

特に試用期間が終わっていれば審査対象になる銀行がほとんど。

異業種への転職でも、年収が上がっていれば通るケースが多いです。

ただし転職を繰り返している（3〜5年以内に複数回）場合は、安定性を問われやすくなります。

🟡 転職したばかり（異業種・試用期間中）

試用期間中は「雇用が確定していない」として審査対象外とする銀行があります。試用期間終了後に申し込むのがベターです。

「🔴厳しい」条件が重なるときはどうする？

たとえば「旧耐震の物件を、自営業で買いたい」というように🔴が重なるケースも実際にあります。こうした場合に有効な選択肢をまとめます。

• フラット35：自営業・旧耐震どちらにも対応できるケースがある。ただし物件の耐震基準適合証明が必要になる場合も。
• 地方銀行・信用金庫：メガバンクより審査基準が柔軟なことがある。担当者との関係性や相談内容が結果を左右することも。
• 頭金を増やす：担保評価に対して借入比率を下げることで、審査が通りやすくなるケースがある。
• ペアローン・収入合算：配偶者の収入を合算することで審査が通るケースも。

重要なのは、一行で断られたからといって諦めないことです。

銀行によって審査基準は大きく異なります。

まずはプロに相談して、どの銀行に打診すべきかを整理することが近道です。

まとめ：「自分には無理」と思う前に一度聞いてほしい

旧耐震・自主管理・30平米以下・自営業——これらの条件が重なると確かに選択肢は狭まります。

ただし「一切無理」ではなく、組み合わせと相談先次第で活路が開くケースは少なくないというのが18年間の実感です。

一方で産休・育休・転職は、思っているよりハードルが低いことが多い。

最初から諦める前に、実際にどうなるかを確認することが大切です。

▶ 住宅ローンのよくある質問はこちら