「この物件、気に入ったんだけど…ローン通るかな」
幡ヶ谷ベースには、そんな不安を抱えたご相談が本当に多く届きます。
結論から言うと、審査に響く条件と、思っているほど気にしなくていい条件があります。
この記事で、その違いを整理してお伝えします。
Contents
住宅ローンの審査、何で決まるのか
審査は大きく2つの軸で見られます。
物件そのものの条件と、買う人の属性です。
どちらかが厳しくても、対策次第で道が開けることは多いんです。まずは自分がどこに当てはまるか、下のカードで確認してみてください。
【物件側の条件】で審査が変わるケース
旧耐震基準の物件
1981年5月以前の建築確認だと「旧耐震」に該当します。多くの銀行は融資を制限しますが、フラット35なら耐震基準適合証明書の取得で利用できるケースがあります。一部の地方銀行・信用金庫も独自基準で対応していることも。
自主管理のマンション
管理会社が入らず住民だけで管理していると、銀行は「管理の実態が見えない」と判断しがちです。担保評価が下がりやすく、対応できる金融機関はフラット35や一部の信用金庫に絞られます。
専有面積30平米以下の物件
多くの銀行は「30平米以上」を住宅ローンの条件にしています。それ未満だと不動産投資ローン扱いになり、金利も上がりがちです。銀行によっては25平米以上でOKなところもあるので、事前に複数行への確認が必須です。
築年数が古い（新耐震・築30〜40年）
1981年6月以降の新耐震基準を満たしていれば、築年数だけを理由に断られることは基本的にありません。ただし担保評価が低くなり、借入できる金額に影響する場合はあります。
—— CONTACT ——
「この物件、うちは通る？」まずは聞いてください
物件の条件だけで諦めるのはまだ早いです。幡ヶ谷ベースが、通せる可能性のある銀行を一緒に探します。
0120-955-364
【属性側の条件】で審査が変わるケース
自営業・フリーランス（開業3年未満）
確定申告3期分の所得証明を求める銀行がほとんどです。開業間もない、または経費計上で課税所得を圧縮している場合は「年収」が低く見られがち。フラット35や、自営業に理解のある地方銀行・信用金庫への相談が近道です。
自営業・フリーランス（3年以上・所得不安定）
実績があっても、売上の波が大きいと審査は割れます。3年平均で見る銀行、直近1年で見る銀行など基準はバラバラなので、複数行への打診が必須です。
産休・育休中
収入が減っているように見えても、復職が確実な正社員なら通るケースが多いです。育休給付金は収入と見なされませんが、復職後の見込み年収で審査してくれる銀行も増えています。ポイントは「復職予定の証明」と「勤続年数」です。
転職したばかり（同業種・試用期間終了）
同業種への転職でスキルが継続していれば、問題になりにくいです。試用期間さえ終わっていれば審査対象になる銀行がほとんど。異業種でも年収が上がっていれば通るケースが多いです。
転職したばかり（異業種・試用期間中）
試用期間中は「雇用が確定していない」として審査対象外にする銀行があります。試用期間が終わってから申し込むのが無難です。
事前審査をどのタイミングで動かすかで、物件探し自体もかなり変わってきます。物件探し前に知っておきたい住宅ローンのことはこちらで詳しく解説しています。
「厳しい」条件が重なるときはどうする？
「旧耐震の物件を、自営業で買いたい」というように、厳しめが重なるケースも実際にあります。そんなときに有効な選択肢です。
- フラット35 — 自営業にも旧耐震にも対応できるケースがある
- 地方銀行・信用金庫 — メガバンクより基準が柔軟なことがある
- 頭金を増やす — 借入比率を下げて審査を通りやすくする
- ペアローン・収入合算 — 配偶者の収入を合算して審査する方法も
- 一行で断られても、それだけで諦めないでほしいです
銀行によって審査基準は大きく違います。まずはどの銀行に打診すべきか、プロと一緒に整理するのが近道です。返済期間の見直しで月々の負担を抑える方法もあります。35年ローンと50年ローンの違いはこちらで比較しています。
まとめ：「自分には無理」と思う前に一度聞いてほしい
旧耐震・自主管理・30平米以下・自営業——条件が重なると、確かに選択肢は狭まります。
それでも「一切無理」ではありません。組み合わせと相談先次第で、活路が開くケースは少なくないんです。18年やってきた実感です。
一方で産休・育休・転職は、思っているよりハードルが低いことが多いです。
最初から諦める前に、実際にどうなるか確認することが大切だと思います。
—— CONTACT ——
「自分の状況でローン通るか？」まず相談してください
旧耐震・自営業・産休中など、難しい条件での相談実績が数多くあります。物件選びとローン相談を同時に進められるのが幡ヶ谷ベースの強みです。
0120-955-364
