リビオ初台アリアフォート（2010年1月竣工・86戸）は、1978年竣工の初台サンハイツ（40戸）を建て替えたマンションです。
隣接2敷地を取り込み、敷地は約16.6%広がりました。2001年の建築委員会設立から竣工まで、約9年かかっています。
建て替え前は「初台サンハイツ」
「今のリビオ初台アリアフォートは、もとは何があった場所？」と気になりますよね。
前身は初台サンハイツです。1978年に竣工した、地上4階建て・40戸のマンションでした。
旧マンションの基本情報
| 所在地 | 東京都渋谷区初台 |
|---|---|
| 竣工 | 1978年（昭和53年） |
| 構造・階数 | RC造・地上4階建て |
| 総戸数 | 40戸 |
| 敷地面積 | 1,424.66㎡ |
| 延床面積 | 2,905.35㎡ |
| 専有面積 | 15.95㎡〜145.92㎡ |
| 間取り | ワンルーム〜4LDK+S |
出典：マンション再生協議会の建替え事例資料
旧戸数は40戸で統一しています
一部の物件データでは、旧初台サンハイツを42戸としているものがあります。この記事では、マンション再生協議会の建替え事例資料と、東京都の事例一覧に合わせて、40戸で統一しています。
なぜ建て替えたのか｜3つの理由
資料に挙がっている建て替えの理由は、次の3つです。
資料では、1つ目の理由として挙げられています。
旧建物は、バリアフリーに対応していませんでした。
間取りや設備機器の能力不足が、3つ目の理由です。
老朽化の話だけではないんですね。「隣の土地を取り込む」という土地の条件が、理由の1つ目に入っているのが、この事例の特徴だと思います。
最大の特徴は「隣接2敷地を取り込んだ共同化」
日鉄興和不動産は、この建て替えを「隣接2敷地を含めた3敷地による共同化マンション建替え」と紹介しています。
「共同化」は聞き慣れない言葉ですよね。ひとことで言うと、となりの土地と一緒に建て替えることです。
3つの敷地を一体にしたスキーム
資料には、道路との接し方と敷地の形をととのえるため、隣地を買い取ることが建て替えの条件だったと書かれています。
事業協力者を選ぶ段階から、隣地の購入を前提にした事業のしくみでした。最初から、土地の組み替えを前提にした建て替えだったんです。
集会には約65%が直接参加し、意識が高かったことも記録されています。
敷地は236.97㎡広くなった
建物を新しくしただけではありません。土地の形も組み替えた建て替えだったことが、数字からわかります。
建て替えの流れ｜2001年から2010年まで
「建て替えって、どれくらい時間がかかるの？」と思いますよね。この事例は、建築委員会の設立から竣工まで約9年でした。
年表で見る8つの節目
- 2001年4月建築委員会を設立。建て替えを考える組織が動き始めました。
- 2005年4月コンサルティング会社を選定し、建替推進決議が成立。
- 2005年12月事業協力者を選定。隣地購入を前提にした事業のしくみでした。
- 2007年6月建替え決議。
- 2007年9月マンション建替組合の設立認可。
- 2008年2月権利変換計画の認可。
- 2008年7月本体工事に着手。
- 2010年1月竣工。
建築委員会から建替え決議までは約6年。決議から竣工までは約2年7か月です。
「組合施行」とは？
この建て替えは、マンション建替え円滑化法にもとづく「組合施行」で進められました。
- 「初台サンハイツマンション建替組合」が、事業を進める主体（施行者）になりました。
- 「権利変換」は、古いマンションの権利を、新しいマンションの権利に移す手続きです。計画の認可は2008年2月でした。
- 日鉄興和不動産の実績一覧でも、事業手法は「組合施行」と整理されています。
- 東京都の事例一覧では、開発事業者の事業参加は「あり」とされています。
所有者が一人ずつ土地を売って、あらためて買い直すやり方ではありません。法律で決められた手続きの中で進められた建て替えです。
仮住まいは各自で確保
建て替え工事のあいだの仮住まいは、各自で確保する方式でした。都営住宅、都市再生機構（UR）、東京都住宅供給公社の紹介は行われています。補助制度の利用はありませんでした。
建て替え前と後を比べてみる
数字で並べると、変化がよくわかります。
| 項目 | 建て替え前（初台サンハイツ） | 建て替え後（リビオ初台アリアフォート） |
|---|---|---|
| 竣工 | 1978年 | 2010年1月 |
| 階数 | 地上4階 | 地上14階 |
| 構造 | RC造 | RC造 |
| 総戸数 | 40戸 | 86戸 |
| 敷地面積 | 1,424.66㎡ | 1,661.63㎡ |
| 延床面積 | 2,905.35㎡ | 6,664.13㎡ |
| 専有面積 | 15.95㎡〜145.92㎡ | 40.70㎡〜83.90㎡ |
| 間取り | ワンルーム〜4LDK+S | 1LDK〜3LDK |
戸数は40戸から86戸へ、46戸ふえました。延床面積は約2.3倍です。
一方で、住戸の広さの幅はせまくなっています。いちばん広い住戸は145.92㎡から83.90㎡に、いちばん小さい住戸は15.95㎡から40.70㎡になりました。
建て替えに関わった会社
建て替えに関わった会社は、次のとおりです。
| 役割 | 会社・組織 |
|---|---|
| 施行者 | 初台サンハイツマンション建替組合 |
| コンサルタント | 株式会社シティコンサルタンツ |
| 参加組合員 | 株式会社新日鉄都市開発（現・日鉄興和不動産）、安藤建設株式会社 |
| 設計・施工 | 安藤建設株式会社 |
日鉄興和不動産は、この案件を建て替え実績として公開しています。旧戸数は40戸、総戸数は86戸、事業手法は組合施行です。
購入・売却を考える方へ｜建て替えマンションの見方
ここまで読んで、「で、今のマンションとしてはどうなの？」と思った方もいますよね。事実として言えることを整理します。
見るポイント
- 2010年1月竣工。新耐震基準で建てられた築浅のマンションです。
- 旧マンションで課題だったバリアフリーと設備は、新築で更新されています。
- 物件情報ページでは、オートロック、宅配ボックス、エレベーター2基、ペット可（細則あり）を案内しています。
- 山手通り沿いの立地です。バルコニーは山手通りに向いていない設計です。
- 専有面積は40.70㎡〜83.90㎡です。100㎡を超える広い住戸はありません。
- 管理費・修繕積立金・修繕履歴は、検討する時点の最新の資料でご確認ください。
エントランスまわりの写真
文章だけだとイメージしにくいですよね。エントランスと共用部の写真も載せておきます。
くわしい物件情報は、リビオ初台アリアフォートの物件ページにまとめています。初台エリアの暮らしやすさは、初台の住みやすさの記事もどうぞ。
いま販売中の物件は、幡ヶ谷・初台・笹塚エリアの販売中物件一覧で見られます。
売却をお考えの方へ
リビオ初台アリアフォートをお持ちの方は、「いくらで売れるのかな」と気になりますよね。幡ヶ谷ベースでは、成約実績をもとに、無料で現在価値をお伝えしています。
査定のあとに売るかどうかは、ご自身で決めてOKです。相場の確認だけでも歓迎します。幡ヶ谷ベースの売却相談はこちら、または無料査定からどうぞ。初台の売却相場は初台の中古マンション売却相場（2025年版）で解説しています。
よくある質問
リビオ初台アリアフォートの前身は、何というマンションですか？
初台サンハイツです。1978年に竣工した、地上4階建て・40戸のマンションでした。
建て替えには何年かかりましたか？
2001年4月の建築委員会の設立から、2010年1月の竣工まで約9年です。2007年6月の建替え決議からは、約2年7か月で竣工しました。
なぜ隣の土地を取り込んだのですか？
資料では、道路との接し方と敷地の形をととのえるため、隣地を買い取ることが建て替えの条件だったとされています。
建て替え中の仮住まいは、どうしたのですか？
各自で確保する方式でした。都営住宅、都市再生機構（UR）、東京都住宅供給公社の紹介は行われています。補助制度の利用はありませんでした。
- 初台の建て替え事例｜パークホームズ初台
- マンション建替えはなぜ難しいのか
- リビオ初台アリアフォートの物件情報
- 初台の中古マンション売却相場
- 初台の住みやすさ
- 旧耐震マンションの購入判断
- 初台・幡ヶ谷・笹塚の販売中物件
この記事は、2026年10月時点で確認できた公的・業界団体・事業者の資料にもとづいています。