下北沢の中古マンション売却相場【2025年最新】国交省データで幡ヶ谷ベースが解説

「下北沢のマンション、今いくらで売れるの？」

そう気になっている方のために、国土交通省の成約価格データ（2025年 Q1〜Q4）をもとに整理してみました。ポータルサイトの掲載価格ではなく、実際に売買が成立した価格です。

データを見ていくと、下北沢には売却相場を大きく左右する「3つのポイント」がはっきり見えてきました。その話も含めて、順番に解説していきます。

下北沢マンション、まず結論から言います

下北沢の中古マンション相場は、都内でも上位の価格水準です。全体の坪単価平均は約487万円。参宮橋・代々木上原と並ぶ高単価エリアです。

ただ、同じ「下北沢」でも条件次第で成約価格は大きく変わります。2025年のデータでは、最高値が1億7,000万円、最安値が3,400万円。同じ街で約5倍の差が出ています。

この差がどこから来るのか。次のセクションで間取り別に、そのあとで「価格を左右する3つのポイント」を解説します。

間取り別の売却相場（2025年 国交省データ）

1LDK

項目	数値
成約件数	10件
平均成約価格	6,630万円
中央値	6,450万円
坪単価（平均）	473万円/坪
成約価格レンジ	3,400万〜1億円

1LDKは幅が広い間取りです。3,400万円台は築古・駅遠の物件。1億円は築6年・駅5分の物件です。同じ1LDKでも、築年数と駅距離の組み合わせで倍以上変わります。

2LDK

項目	数値
成約件数	8件
平均成約価格	9,450万円
中央値	9,300万円
坪単価（平均）	492万円/坪
成約価格レンジ	5,800万〜1億3,000万円

2LDKは1億円前後が中心帯。1億3,000万円の成約事例は65㎡・築13年・駅5分。5,800万円台は55㎡・築44年・駅12分の物件です。

3LDK

項目	数値
成約件数	3件
平均成約価格	1億1,333万円
坪単価（平均）	518万円/坪
成約価格レンジ	8,000万〜1億3,000万円

3LDKはサンプルが少ないため参考値です。1億円超が前提の価格帯になります。

売却価格を左右する3つのポイント

データを見ていると、下北沢の売却価格は主に3つの要因で動いていることがわかります。

① 築年数——築浅は圧倒的に強い

築年数帯	件数	平均成約価格	坪単価
築10年以内	10件	8,620万円	566万円/坪
築11〜20年	5件	9,560万円	446万円/坪
築21〜30年	5件	8,080万円	458万円/坪
築31〜40年	2件	1億200万円	473万円/坪
築41年以上	3件	7,767万円	349万円/坪

坪単価で見ると、築10年以内が566万円でトップ。築41年以上の349万円と比べると、200万円以上の差があります。

築31〜40年の平均が高めに出ているのは、広めの物件・駅近物件が含まれる影響です。坪単価ベースでは築浅の優位は変わりません。

「下北沢はヴィンテージ需要があるから築古でも高く売れる」とよく言われますが、データ上は築浅のほうが坪単価は出ています。ただし例外的に、駅近×広い間取りの築古物件は高値がつく事例もあります（1億7,000万円の築34年がその典型）。

② 駅距離——3分以内は別格

駅距離	件数	平均成約価格	坪単価
徒歩3分以内	3件	1億1,733万円	574万円/坪
徒歩4〜7分	14件	8,486万円	496万円/坪
徒歩8〜15分	8件	8,012万円	438万円/坪

徒歩3分以内の坪単価574万円に対し、8〜15分は438万円。距離が遠くなるほど坪単価が下がる、きれいな相関が出ています。

下北沢は駅周辺の商業エリアが広く、住宅は徒歩5〜10分圏が中心です。それでも駅近は希少性が高く、価格に反映されやすいエリアです。

③ リノベーション——「未改装」のほうが坪単価が高い

状態	件数	坪単価
未改装	2件	626万円/坪
改装済み	2件	464万円/坪

件数が少ないため断言はできませんが、未改装の坪単価が改装済みを上回っています。

これは下北沢の買い手の特性を反映しているかもしれません。「自分好みにリノベしたい」という購入者が多く、改装済みでも自分の好みと合わなければ加点されない。未改装のほうが「余白」として評価される、という構造です。

売却前にリノベをすべきかどうかは、慎重に判断してほしいです。費用をかけても価格に転嫁できないケースがあります。

四半期別の成約動向

時期	件数	平均成約価格	坪単価
2025年 Q1（1〜3月）	7件	6,929万円	399万円/坪
2025年 Q2（4〜6月）	7件	8,886万円	509万円/坪
2025年 Q3（7〜9月）	6件	1億900万円	570万円/坪
2025年 Q4（10〜12月）	5件	8,400万円	479万円/坪

Q3の平均が高いのは、大型・好条件の物件が集中した影響と見られます。Q1が低めなのは、小ぶりな物件・築古物件が多かった時期の反映です。

サンプル数が少ないため「Q3が売り時」とは言い切れませんが、年間を通じて成約は安定して出ていることはわかります。下北沢は需要が途切れにくいエリアです。

幡ヶ谷ベースからひとこと

下北沢は「人気エリアだから売れるだろう」と思いやすい街です。確かに需要はあります。ただ、今回のデータで見えたのは「条件次第で価格が5倍変わる」という現実です。

同じエリアで3,400万円と1億7,000万円の差が出る。これは査定価格の設定が非常に重要だということでもあります。相場より高く出せば売れ残り、安く出せば損をします。

幡ヶ谷ベースは下北沢エリアの売却も対応しています。国交省の成約データと実際の取引経験をもとに、適正な売り出し価格を一緒に考えます。まずは無料査定からどうぞ。