よし、いざ中古マンションを買おう！と思って色々物件みてるけど「これだ！」という物件に出会った後どうすればよいかについて解説していきます。
物件が見つかった！申し込みから引き渡しまでの７ステップ
「これだ！」と思う物件に巡り合った時どうすればよいか！？不動産の売買は「はい、買います！」といったら成立ではなく、必ず踏まなければならない７つのステップがあります。今回はその7つのステップを時系列に沿って、注意点も交えながら解説してきます。
STEP1．「買付証明書」、「購入申込書」で購入の意思表示をしよう
「買付証明書」「購入申込書」とは、購入希望者が、売主または仲介者にあてて、不動産を購入する意思がある旨を表明する書面のことをいいます。※一部コトバンク参照
買付証明書、購入申込書、どちらも意味合いは同じ。不動産会社によって呼び方が変わる程度。これだ！と思う物件に巡り合った時、一番はじめに行うステップがこの買付証明書を提出することです。実はこの買付証明書、非常に重要なものです。買付証明書の内容や、提出するタイミングによっては希望の物件が「買えない」なんてことにもなるので注意が必要です。
1-2買付証明書とは、あくまでも購入の意思表示であり、売主に対して交渉優先権が与えられるというものにすぎない
一部屋単位の売買が基本の中古マンションは、同時、もしくは同日に複数の申し込みが重なることが良くあります。そこで、注意したいポイントが２つ。
- 買付証明書は購入の意思が決まった段階で「即提出」すること。
- 販売価格の値下げ「指値」を希望する場合はより慎重に。
売主側仲介のスタンスにもよりますが、不動産売買での申し込みは「先着順」が基本的な考え方です。1分遅かったばかりに2番手になってしまい買い逃してしまうなんてこともある世界です。その為、買付証明は、購入を決めた時点で即、提出する事をおすすめします。2の「指値」に関しては更に注意が必要です。安易な指値をしたばっかりに同日に２番手が入り２番手の方が満額で申し込みをしてきた場合、ひっくりかえってしまうなんてこともよくある話です。絶対に決めたいと思う物件は、満額で申し込みをすることは中古マンション購入のひとつのセオリーです。
STEP2.住宅ローンの事前審査を通しておこう
住宅ローンの審査は、仮審査（事前審査）と本審査の2段階審査。大手メガバンクと呼ばれる都市銀行の住宅ローンの事前審査は大体1日、２日で結果がでます。この事前審査が通っていれば、大抵の場合、本審査も通るでしょう。まずはこの事前審査を通しておきましょう。事前審査も問題ないことが確認できてはじめて、契約日を正式にセッティングして、物件をおさえることができます。
STEP3.重要事項説明
買付証明を提出し、事前審査もOKが確認できた時点で物件をおさえることができた。続いては売買契約です。不動産の取引では売買契約前に重要事項説明というものを行います。
重要事項説明とは、宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が宅地建物取引士をして取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を、重要事項説明書という。※Wikipedia参照
要約すると、物件のこと、今回の契約のことについての細かな事項を売買契約前にしっかり説明して、お互い内容を確認しあって下さいねというもの。不動産取引では宅建業法上必ず、売買契約前に重要事項説明を行うことが決まりとなっています。
STEP4.売買契約締結
重要事項説明を聞き、確認した上でようやく売買契約締結へ移ります。重要事項説明から売買契約までは大体１時間程度はかかるものなので、よく聞いた上で分からないことは遠慮せずに何でも質問するようにしましょう。
STEP5.住宅ローンの本審査申し込み
売買契約を無事終えたら今度は住宅ローンの本申込み（本審査）を申し込みます。本申込みは、事前審査よりもう少し具体的な内容となります。審査期間は大体1週間程度で結果がでます。事前審査が通っていればほとんどのケースで問題なく内定となります。
STEP6.金銭消費貸借契約
ここまで無事進めばあともう少し。次は、何やら難しい漢字ですが、金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）というものを行います。略称で「金消-きんしょう」なんて言い方もしますが、要約すると、お金の貸し借りの契約のことです。住宅ローンを借入れする銀行との契約です。金消では、住宅ローンの借入れ額、借入期間、変動金利か固定金利かの選択など融資実行の段取りなどをここで行います。時間にして約1～2時間程度。銀行で行うので、銀行の営業時間内となります。
STEP7.残代金決済-引き渡し
いよいよ最後。決済を行う場所は住宅ローンを利用する銀行で行うのが一般的です。売主、買主、仲介会社、銀行担当者、司法書士などのメンツが一堂に会し手続きをします。物件代金の残代金の決済（手付金を差し引いた額）、固定資産税、都市計画税の精算、公共料金、管理費、登記費用などもろもろの諸費用といわれるものの支払いを終え、売主からお部屋の鍵を受け取り、手続き終了です。
まとめ
いかがでしたか！？以上が申し込みから引き渡しまでの一連の流れです。どれひとつとっても大切なステップで外すことはできません。申し込みから引き渡しまでは大体1ヵ月程度のスケジュールとなります。全ての段取りは担当のスタッフが取り計らいその都度ナビゲートします。お客さんは、「ざっとこんな感じで進むのね～」と記憶して頂ければ問題ありません。