国交省のマンション総合調査アンケートのまとめ

国交省のマンション総合調査アンケート イメージ

国土交通省が5年に一度発表する「マンション総合調査」というものがあります。

マンション管理のことや住人の意識調査など「へぇ~」というものも結構あるのでざっくりまとめてみました。

最新は平成25年度とちょっと前ですが面白いので参考にしてみて下さい。

マンション居住の状況

「60歳代」が31.1%と最も多く、次いで「50歳代」が22.8%、「40歳代」が18.9%、「70歳代」が16.5%となっている。

永住意識

「永住するつもりである」が52.4%、「いずれは住み替えるつもりである」が17.6%となっている。年齢別では、年齢が高くなるほど永住意識が高くなる傾向にある。

マンションを決める時に管理に対する考慮

考慮した割合は34.7%であり、考慮しなかった割合46.5%を下回っている。「平成22年以降」では、考慮した割合は46.7%であり、考慮しなかった割合37.3%を上回っている。

買う時に46.5%の人が管理に対してあまり考慮しなかったというのは純粋に驚きです。

その反面、34.7%の考慮した人はどこを考慮したのでしょうか!?

どこに考慮したか

「優良なマンション管理業者であること」が41.7%と最も多く、次いで「管理費及び修繕積立金の額が十分であること」が41.2%となっている。

管理会社はどこか?管理費等の額が十分か?

とても重要なポイントですよね。

管理費等は毎月かかるコストですが、しっかり計画的に徴収、積立しているマンションは建物のコンディションに大きく関わってくるのでとても重要です。

新築マンションの販売時はこの管理費等の額が販売しやすいように「低め」に設定してあるものなので、新築後数年かけて徐々に額を上げていく傾向があります。

築浅の中古マンションを購入する場合は、目先の管理費の額ではなく今後の管理費、修繕積立金の値上げ計画を把握しておきましょう。

空室の割合

空室(3ヶ月以上)がないものが45.7%、空室戸数割合が20%を超えるものが0.8%である。

中古マンションは優秀ですね。

ほぼ半分が空室がない状態。あってもすぐに売買、もしくは賃貸に出すオーナーが多いので都心は特に少ないでしょう。

戸当たりの管理費

駐車場使用料等からの充当額を含む月/戸当たりの管理費の総額の平均は15,257円で、総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向にある。形態別では、平均は、単棟型が15,970円、団地型が13,134円となっている。

駐車場使用料等からの充当額を除く月/戸当たりの管理費の額の平均は10,661円で、総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向にある。形態別では、平均は、単棟型が11,147円、団地型が9,075円となっている。

団地型は恐らくA棟、B棟のように複数棟あるマンションのことでしょうか。

戸数が多くなれば管理費は低く設定されがちです。

戸当たりの修繕積立金

駐車場使用料等からの充当額を含む月/戸当たり修繕積立金の総額の平均は11,800円である。形態別では、平均は、単棟型が11,463円、団地型が12,992円となっている。
駐車場使用料等からの充当額を除く月/戸当たり修繕積立金の額の平均は、10,783円である。形態別では、平均は、単棟型が10,684円、団地型が11,167円となっている。

毎月の管理費額の妥当性

「妥当である」が各々84.4%、77.6%と最も多く、「徴収しすぎである」、「積立てしすぎである」の割合は、各々10.3%、5.9%となっている。一方、「不足している」が修繕積立金について16.0%となっている。

管理事務を管理業者に委託する考えについて

「マンション管理業者に任せても良いが、その方針は出来る限り管理組合で決めるべきである」が78.8%、「マンション管理業者に全て任せた方が良い」が13.8%となっている。

住人で結成する管理組合で自分たちのマンションの方針を話し合いで決めて行こうという意識は高いなと感じます。

大規模修繕はどこを中心に実施するか

「外壁塗装」が90.3%と最も多く、次いで「鉄部塗装」が82.9%、「廊下・バルコニー防水」が81.7%、「屋上防水」が78.9%、「タイル補修」が63.7%となっている。

外壁、鉄部、タイルなどの外観の見た目の修繕が中心で、次は防水関係。やはり10年、15年単位でやる大規模な工事は足場を組みシートを被せてやる大がかりなものなので、日常手の届きづらい箇所が中心となるのには納得です。

耐震診断の実施

旧耐震基準に基づき建設されたマンションのうち耐震診断を行った管理組合が33.2%、行っていない管理組合が58.0%である。
耐震診断を実施したもののうち「耐震性がないと判断された」割合は32.6%であり、このうち耐震改修工事を「実施した」が33.3%、「まだ実施していないが今後実施する予定」が47.6%、「実施する予定はない」が19.0%となっている。

1981年5月31日までの建築確認の建物を旧耐震というのですが、近年は大型の地震が相次ぎマンションの耐震にはみなさん関心が高いと思います。

やはり耐震診断を行った、これから行うが半数以上を占める結果には納得です。

建て替え

建替えに向けて「一定の方向性は決定したが、建替えは決定していない(検討継続中)」が36.4%、「建替えを目指して検討しているが、管理組合の方向性を決定するには至っていない(検討継続中)」が13.6%と、半数が検討継続中となっている。

建替えを円滑に実施して行く上での問題としては、「建替え資金の調達が困難な区分所有者がいる」が40.9%と最も多く、次いで「現在のマンションに愛着があり建替えに反対する区分所有者がいる」が36.4%、「仮住居の確保が困難な区分所有者がいる」が31.8%となっている。

築年数の古いマンションでは建て替えは気になる話題ですよね。

日本ではマンションを建て替える際は区分所有者、議決権を有する者の五分の四以上の賛成が必要になります。

将来的にはよりでてくる話題かもしれませんが、現状ではそんなに簡単ではありません。

そもそも諸外国では古くなったら建て替えというよりは、所有権を解消し土地を換価処分する発想の方が多い傾向にあります。

日本では歴史的に見てもまだ建て替えが現実的に事例数も少ないというのもあるけど、これから色々な手法も出てくるのではないかと思います。

最後に

普段なかなか目にしないマンションを購入した人の意見や管理の状況など、これから中古マンションを購入しようという方には役立つものもあるかと思います。

あくまでもアンケートであり100%こうだ!というものではないけれど、一つのバロメーターとしてお役立てください。

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