【プロが解説!基本から必勝法まで】中古マンション購入のコツ

【2021最新版】40平米から対象!住宅ローン控除って中古マンションも対象って知ってた?

購入編 ヒント【プロが解説!基本から必勝法まで】中古マンション購入のコツ

住宅ローン控除は中古マンションにも使えます。ただし「要件を満たせば」になります。その要件とは何か?最大限わかりやすく書いていこうと思います。

住宅ローン控除ってそもそも何?

住宅ローンを利用して住宅購入した人が支払った所得税や住民税から住宅ローンの年末残高の1%に対して年間でⒶ最大40万円(売主が法人の場合)が13年間、もしくはⒷ年間20万円(売主が個人)が10年間控除されるというもの。

  • Ⓐ売主が法人の場合:年間で最大40万円(住宅ローン残高4000万円が上限)、期間は13年
  • Ⓑ売主が個人の場合:年間で最大20万円(住宅ローン残高2000万円が上限)、期間は10年

計算方法

ポイントは年末の住宅ローン残高の1%が上限だということ。なので、5,000万円の物件を購入した場合の住宅ローン控除額は最大でⒶ売主が法人の場合で40万円、Ⓑ売主が個人の場合で20万円になります。いずれも所得税からの控除なので年間でそれ以上の所得税を納めていることが必要です。※所得税から控除しきれない部分は住民税からも一部控除されます。

Ⓐ年間最大40万円とⒷ年間最大20万円の違いとは

中古マンションの場合、Ⓐ売主が法人の場合は税込み表記で販売価格にもともと消費税が含まれています。Ⓑ売主が個人の場合は非課税です。ではなぜ40万円と20万円の違いがあるのか?それは、2019年10月に消費税が8%から10%に増税したときに負担を補う目的で売主が法人の場合(課税業者)は40万円までいいよ。ということになりました。なので売主が個人の場合は通常の最大年間20万円ということになります。

中古マンションでも住宅ローン控除を受けられる要件とは?

  1. 居住用であること(投資やセカンドはNG)
  2. 床面積が40平米以上
  3. 新耐震基準に適合していること

ポイントは②の床面積が40平米以上という項目。2021年の税制改正より従来50平米以上だった床面積が40平米以上に改正されました。ただし所得が1,000万円以下という条件付きです。50平米以上は所得3,000万円以下。

実はこれ、控除ローン控除の要チェックポイントです!勘違いしやすい床面積の見方

床面積を表すときに「壁芯」と「登記簿」の2種類の言い方をします。

  • 壁芯とは:壁の中心線から内側で計算されたもの
  • 登記簿面積(内法)とは:壁の内側から計算されたもの

通常ネットや図面なんかで見る床面積(専有面積)の大半は壁芯で記載されることが多いです。それに対して登記簿面積は壁の内側から計算するので壁芯よりも必ず面積はざっと3~5平米前後小さくなります。ここがややこしい。。

住宅ローン控除は登記簿面積が基準になります。なので、40平米以上だったら最低でも43~45平米前後、50平米以上だったら53~55平米前後はないと控除の対象になりません。登記簿面積を把握するには登記簿謄本を取得して確認する必要があるので、「この物件は控除対象ですか?」と担当者に確認してもらうのが一番かんたんで確実な方法だと思います。

住宅ローン控除(減税)を受けるための手続き

購入(入居)した翌年に確定申告を1回だけします。2年目以降は会社の年末調整でOKです。

確定申告の際の必要書類

①マイナンバーが記載されている書類
②確定申告書
③住宅借入金等特別控除額の計算証明書(国税庁のホームページからダウンロード可)
④源泉徴収票(サラリーマンの方の場合)
⑤土地・家屋の登記事項証明書
⑥不動産売買契約書
⑦住宅ローンの年末残高証明書

プチアドバイス

住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1%に対して控除されるので、繰り上げ返済するタイミングも重要です。「年末のボーナスで繰り上げ返済しようかな~」と考えている人は、住宅ローン残高にもよりますが、繰り上げ返済するなら年明けにしましょう。

まとめ

本当はもう少しわかりずらく細かく要件はあるけどざっと、新耐震基準適合の物件で40平米以上、年収1,000万円以下、もしくは50平米以上年収3,000万円以下と覚えててください。床面積の要件もジャッジが微妙なところではあるので正確に把握したいときはやはり担当者に確認してもらうのが確実だと思います。

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