「売ろうかな、とは思ってるんですけど…何から動けばいいか全然わからなくて。」
幡ヶ谷ベースに来られる方の、ほぼ9割がこう言います。
「今って売り時なの？」「ローンが残ってても売れる？」「いくらで売れるか、先に知りたい」
そんな “漠然とした不安” を持ったまま、なかなか動き出せていない方に向けて、実際によく届く相談をQ&A形式でまとめました。ひとつでも「これ、自分も気になってた」があったら、ぜひ読んでみてください。
📋 この記事でわかること
- 売却を考え始めたとき、最初にやること
- 「今が売り時かどうか」の判断基準
- 住宅ローンが残っていても売れるか
- 査定額と実際の売値の違い
- 住みながら売ることはできるか
- 売却にかかる費用・税金の目安
- どの不動産会社に頼めばいいか
よくある売却相談 Q&A
まず何から始めればいいですか？
まず「査定を受けること」から始めてください。
「査定＝売ることを決めた人がやるもの」と思いがちですが、そんなことはないんです。査定は”今いくらで売れるか”を知るための情報収集。売るかどうかはその後で決めても全然OK。
査定には机上査定（データで算出）と訪問査定（現地を見て算出）の2種類があります。まず机上査定で相場感をつかんで、納得できそうなら訪問査定へ進む、という流れが一般的です。
今って売り時ですか？
渋谷区エリアは、2024〜2026年現在も価格水準が高い状態が続いています。
幡ヶ谷・初台・笹塚・代々木エリアは、交通利便性と住環境の両立が評価されており、需要が底堅いエリアです。「売りたいと思ったタイミングが売り時」とよく言いますが、現状の市場はその言葉が当てはまりやすい環境といえます。
ただし、同じマンションでも価格設定と販売戦略で手取り額が大きく変わります。「高い時期に売ればいい」ではなく、正しい価格で・正しい買主に届ける、という戦略が大事なんです。
住宅ローンが残っています。売れますか？
売れます。ローン残高があっても、売却は可能です。
ポイントは「売却代金でローンを完済できるかどうか」です。
| パターン | 状況 | 対応 |
|---|---|---|
| 売却代金 ＞ ローン残高 | ✅ 問題なし | 売却代金でローンを一括返済して完了 |
| 売却代金 ≒ ローン残高 | ⚠️ 要確認 | 諸費用を含めた手残りを試算する |
| 売却代金 ＜ ローン残高（オーバーローン） | 🔴 要相談 | 自己資金補填または任意売却を検討 |
「自分のケースはどれに当てはまるか」は査定を受ければすぐわかります。難しく考えすぎず、まず数字を確認しましょう。
査定額＝売値じゃないんですか？
査定額は「この価格なら売れそう」という想定値です。実際の売値とは異なります。
よくあるのが「高い査定額を出した会社に頼んだら、結局値下げが続いた」というケース。これは “釣り上げ査定” と呼ばれる業界の慣行です。
大事なのは「なぜその価格なのか」の根拠を説明できる会社を選ぶこと。査定額の高さだけで判断しないでほしいです。
住みながら売ることはできますか？
できます。住みながらの売却は、むしろスタンダードです。
中古マンションの売却は「居住中のまま売り出す」ケースがほとんどです。内見時に生活感が残っていても、きちんと整えていれば問題ありません。
ただし、次の住まいをどうするか（先に売るか・先に買うか）は、資金計画に直結するのでしっかり整理しておきましょう。
築年数が古くても売れますか？
売れます。築古でも、戦略次第で高値成約できます。
幡ヶ谷・初台・笹塚エリアには築30〜40年のマンションが多く、「リノベ前提で買いたい」という買主も多いんです。「古いから安くしなきゃ」と思い込んでいると、本来の価値を大幅に下回る価格で売ってしまうことになりかねません。
売却にかかる費用・税金ってどれくらい？
主な費用は「仲介手数料」「譲渡所得税」「登記費用」の3つです。
| 費用の種類 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却額の約3%＋6万円＋税 | 法律で上限が決まっています |
| 譲渡所得税 | 利益に対して約20〜39% | 居住用は3,000万円特別控除あり |
| 抵当権抹消登記 | 1〜2万円程度（司法書士費用別） | ローン完済時に必要 |
| 引越し費用 | 状況により異なる | 繁忙期は早めに手配を |
特に「3,000万円特別控除」は、自宅の売却なら多くの方が使える制度です。税金の話は複雑なので、査定と一緒に確認してみてください。
どの不動産会社に頼めばいいですか？
「そのエリアをどれだけ知っているか」で選んでほしいです。
大手に頼めば安心、というわけではありません。エリアの相場感・買主のニーズ・過去の成約事例を知っている会社の方が、より高く・より早く売れる可能性が高いんです。
幡ヶ谷ベースは、幡ヶ谷・初台・笹塚・代々木エリアに特化して18年。地元の買主データ・非公開物件ネットワークを活かした売却サポートをしています。
売却の全体像をざっくり把握しよう
「相談→査定→媒介契約→販売活動→売買契約→引渡し」というのが大まかな流れです。期間の目安は3〜6ヶ月が一般的。ただし、価格設定や会社選びによって大きく変わります。
査定・相談
机上査定 → 訪問査定
相場感を把握する
会社選び・媒介契約
信頼できるエージェントと
販売戦略を決める
販売活動
ポータル掲載・内見対応
買主との価格交渉
売買契約・引渡し
契約締結 → ローン完済
→ 鍵の引渡し
👉 詳しいステップは 売却の流れ完全版2026 をご覧ください。
まずは「いくらで売れるか」だけ知りたい、でもOKです。
売ると決めていなくても大丈夫。査定は情報収集です。
幡ヶ谷・初台・笹塚・代々木エリア専門の幡ヶ谷ベースに、気軽にお問い合わせください。
📞 お電話でも受け付けています 0120-955-364
幡ヶ谷ベースが選ばれる理由
「なぜ地域専門の会社に頼む方がいいのか」を、よく聞かれます。
エリア特化18年
幡ヶ谷・初台・笹塚・代々木エリアだけを18年間見てきました。相場の動きも、買主ニーズも熟知しています。
自社待機顧客1,000人超
エリアの物件を待っている会員が常時1,000人以上。公開前に買主が見つかるケースも多いんです。
リノベ提案型仲介
築古物件でも「完成予想図付き提案」で買主の想像力を刺激。適正価格以上で売れるケースが出ています。
担当者が最後まで対応
大手のように途中で担当が変わることはありません。査定から引渡しまで、同じエージェントが責任を持ちます。
