Highlight
3つの厳しめ条件
住宅ローンの審査で厳しめになりやすいのは、自主管理のマンション、専有面積30㎡以下の物件、開業3年未満の自営業・フリーランスの3つです。旧耐震（1981年5月以前の建築確認）は、使える銀行が限られますが、組めた事例はあります。産休・育休中や、試用期間が終わった同業種への転職は、意外と通るケースが多いです（幡ヶ谷ベースの現場感・あくまで目安）。
Contents
住宅ローンの審査、何で決まるのか
審査は、大きく2つの軸で見られます。物件そのものの条件と、買う人の属性です。
どちらかが厳しくても、対策次第で道が開けることは多いんです。まずは、自分がどこに当てはまるか、下の表で確認してみてください。
Honest Note
銀行によって、審査の基準は大きく違います。ここに書いたのは、幡ヶ谷ベースの現場感・あくまで目安です。「通る」と保証するものではありません。実際の審査は、金融機関が、あなたの状況を見て決めます。
【物件側の条件】で審査が変わるケース
物件の条件は、銀行が「担保」としてどう評価するかに関わります。
| 物件の条件 | 目安 | 考え方 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準の物件 （1981年5月以前の建築確認） | 条件次第 | 多くの銀行は、融資を制限します。フラット35は、耐震性などの基準を満たすと証明できれば、使える場合があります。ただしハードルは高めです。個別に確認が必要です。 |
| 自主管理のマンション | 厳しめ | 管理会社が入らず、住民だけで管理していると、銀行は「管理の実態が見えない」と判断しがちです。担保評価が下がりやすく、対応できる金融機関は絞られます。 |
| 専有面積30㎡以下の物件 | 厳しめ | 多くの銀行は、「30㎡以上」を住宅ローンの条件にしています。それ未満だと、住宅ローンの対象外になる銀行が多く、別のローンになると金利が高くなることがあります。25㎡以上でOKな銀行もあるので、複数の銀行に確認してください。 |
| 築年数が古い （新耐震・築30〜40年） | 意外と通る | 1981年6月以降の新耐震基準を満たしていれば、築年数だけで断られることは基本的にありません。ただし、担保評価が低くなって、借りられる金額に影響する場合はあります。 |
※ 幡ヶ谷ベースの現場感・あくまで目安です。
旧耐震の物件の選び方は、こちらにまとめています。
→ 幡ヶ谷エリアの旧耐震マンションの選び方
【属性側の条件】で審査が変わるケース
属性は、「返済していける人か」を銀行が見るところです。収入の安定感と、勤続年数がポイントになります。
| 買う人の条件 | 目安 | 考え方 |
|---|---|---|
| 自営業・フリーランス （開業3年未満） | 厳しめ | 確定申告3期分の所得証明を求める銀行がほとんどです。開業して間もない場合や、経費で課税所得を小さくしている場合は、「年収」が低く見られがちです。銀行ごとに基準が違うので、複数の銀行への相談が近道です。 |
| 自営業・フリーランス （3年以上・所得が不安定） | 条件次第 | 実績があっても、売上の波が大きいと、審査は割れます。3年平均で見る銀行、直近1年で見る銀行など、基準はバラバラです。複数の銀行への打診が欠かせません。 |
| 産休・育休中 | 意外と通る | 収入が減っているように見えても、復職が確実な正社員なら、通るケースが多いです。育休給付金は収入と見なされませんが、復職後の見込み年収で審査してくれる銀行も増えています。ポイントは、「復職予定の証明」と「勤続年数」です。 |
| 転職したばかり （同業種・試用期間が終了） | 意外と通る | 同業種への転職で、スキルが続いていれば、問題になりにくいです。試用期間が終わっていれば、審査の対象になる銀行がほとんどです。異業種でも、年収が上がっていれば、通るケースが多いです。 |
| 転職したばかり （異業種・試用期間中） | 条件次第 | 試用期間中は、「雇用が確定していない」として、審査の対象外にする銀行があります。試用期間が終わってから申し込むのが、無難です。 |
※ 幡ヶ谷ベースの現場感・あくまで目安です。
事前審査をいつ動かすかで、物件探しそのものが変わります。
→ 物件探し前に知っておきたい住宅ローンのこと
「厳しい」条件が重なるときはどうする？
「旧耐震の物件を、自営業で買いたい」というように、厳しめの条件が重なるケースも、実際にあります。そんなときに、試せることを整理しました。
Check
- フラット35——旧耐震や自営業でも、使えるケースがある（個別に確認が必要）
- 地方銀行・信用金庫——メガバンクより基準が柔軟なことがある（現場感・あくまで目安）
- 頭金を増やす——借入の比率を下げて、審査を通りやすくする
- ペアローン・収入合算——配偶者の収入を合わせて審査する方法もある
- 一行で断られても、それだけで諦めないでほしいです。
銀行によって、審査の基準は大きく違います。どの銀行に打診するか、プロと一緒に整理するのが近道です。返済期間を見直して、月々の負担を抑える方法もあります。
→ 35年ローンと50年ローンの違い
→ 金利上昇局面ならフラット35が強い理由
旧耐震の物件で、ローンを組んだ方
実際に、旧耐震の物件を、住宅ローンを組んで買った方の事例を3つ紹介します。借入先の種類は、事例ページに書かれていないので、ここでは触れません。
Case 01 — 旧耐震×フルローン
1974年築のリノベ済み1LDKを、フルローンで
30代前半の会社員の方で、初めての購入でした。幡ヶ谷駅徒歩3分・1974年築（旧耐震）・新たにリノベ済みの1LDK（41㎡ほど）を、内見1件でその場で決めています。ローンは単独名義で変動40年、フルローンです。諸費用ローンも使い、2行を並行して進めました。
Point旧耐震でも、物件を絞って、複数の銀行を並行して進める方法があります。
Case 02 — 旧耐震×ペアローン
築45年ほどの旧耐震3LDKを、ペアローンで
20代後半〜30代前半のご夫婦とお子様1人です。築45年ほどの旧耐震で、84㎡の3LDK（フルリノベ済み）を、周辺相場に照らした価格交渉をして購入しました。価格は公開していません。ローンはペアローンで、変動35年です。内見は1件でした。
Point夫婦で収入を合わせて審査する方法は、選択肢のひとつです。
Case 03 — 1970年築×収入合算
1970年築のフルリノベ済み2LDKを、収入合算で
40代のご夫婦とお子様1人です。初台駅徒歩10分・1970年築・フルリノベ済みの2LDK（50㎡台後半、4,400万円台）を購入しました。ローンはミックス型の30年で、収入を合算し、2行に審査を出しています。内見は3件で、学区内の物件に限って探しました。
Point収入合算と、複数の銀行への審査で、選べる範囲が広がることがあります。
まとめ：「自分には無理」と思う前に一度聞いてほしい
旧耐震・自主管理・30㎡以下・自営業。条件が重なると、確かに選択肢は狭まります。
それでも、「一切無理」ではありません。組み合わせと相談先しだいで、道が開けるケースは少なくないんです。18年やってきた実感です。
一方で、産休・育休・転職は、思っているよりハードルが低いことが多いです。最初から諦める前に、実際にどうなるか確認することが大切だと思います。
Summary
- 審査は「物件の条件」と「買う人の属性」の2軸で見られる
- 旧耐震・自主管理・30㎡以下は、使える銀行が絞られる
- 産休・育休・同業種への転職は、通るケースが多い
- 条件が重なるときは、複数の銀行への打診と、収入合算などを試す
- 通る・通らないは個別の審査で決まる。保証はできない
—— MEMBERSHIP ——
会員登録で、選び方ガイドをプレゼント
登録は無料・3分で完了。ガイドはすぐにお渡しします。
全8ページ
無料プレゼント中
メンバー限定物件
会員だけが見られる物件情報を閲覧できる
毎週木曜配信
新着・成約・価格改定情報をメールでお届け
営業なし
必要な時だけご連絡します
購入ガイド進呈
「間違えない」選び方ガイドを無料プレゼント
よくある質問
旧耐震のマンションでも、住宅ローンは組めますか？
使える銀行は限られますが、組めた事例はあります。フラット35は、耐震性などの基準を満たすと証明できれば、使える場合があります。物件ごとに違うので、事前に確認が必要です。
自営業は、開業何年から申し込めますか？
確定申告3期分を求める銀行が多いです。ただ、銀行ごとに基準が違います。3年未満でも、複数の銀行に打診してみる価値はあります。
産休・育休中でも、事前審査を申し込めますか？
復職が確実な正社員なら、通るケースが多いです。ポイントは、復職予定の証明と、勤続年数です。復職後の見込み年収で見てくれる銀行も増えています。
一行で断られたら、もう無理ですか？
そんなことはありません。銀行によって基準が違うので、別の銀行では通ることがあります。頭金を増やす、収入を合算するなど、条件を変える方法もあります。
—— CONTACT ——
「自分の状況でローン通るか？」まず相談してください
物件選びとローンの相談を、同時に進められます。
通せる可能性のある銀行を、一緒に探します。
