マンション建替えはなぜ難しいのか｜初台の実例と7年間のタイムライン

「うちのマンション、そのうち建て替えになるのかな」

築古マンションを持っているオーナーさんから、よく聞く言葉です。

結論から言います。建て替えは、起きます。ただし、めったに起きません。

渋谷区初台で実際に築53年のマンションが18階建てに生まれ変わった事例があります。でもそこに至るまで、推進決議から竣工まで約7年かかっています。法律・合意形成・費用・時間——越えるべきハードルが、いくつもあるんです。

この記事では、その実例を軸に「建て替えとは何か」「何が難しいのか」「オーナーとしてどう考えるか」を整理します。築古マンションの購入を検討している方にも、判断材料になる内容だと思います。

築53年のマンションが、18階建て116戸に生まれ変わった

初台駅から徒歩2分。甲州街道沿いに建つ「パークホームズ初台 ザ レジデンス」は、2022年に竣工した分譲マンションです。

でも実は、ここには前身があります。1969年竣工の藤和初台コープ——旧耐震世代、14階建て61戸の分譲マンションです。それが建て替えによって、18階建て116戸に生まれ変わりました。

戸数は約2倍。隣接地を取り込んで敷地を拡張したことで、これだけの規模拡大が実現しました。

発案から竣工まで——7年間の記録

「建て替えってすぐできるの？」と思った方に、まず見てほしいのがこのタイムラインです。

推進決議（2015年）から竣工（2022年）まで約7年。これが現実のスケール感です。

購入検討者の方にも伝えたいのは、「建て替えはそう簡単には起きない」ということ。建て替え期待で築古を買うのは、相当な長期視点が必要だということが見えてきます。

この建て替えが成立した「3つの条件」

なぜこのマンションは建て替えに成功できたのか。背景を整理すると、3つの条件が重なっていたことがわかります。

建て替えのハードル——正直に話します

「うちのマンションも建て替えできる？」と気になった方のために、現実のハードルを整理します。

特に重いのが「4/5同意」です。20戸のマンションなら16戸が賛成しなければならない。区分所有者が高齢化・分散していると、それだけで何年もかかります。

建て替えが「難しいマンション」の特徴

実際のところ、建て替えが動きやすいマンションと、ほぼ動かないマンションがあります。

初台の事例はこの「動きやすい条件」がほぼ揃っていました。都心駅近・容積率に余地・大手デベが入れる規模——このどれが欠けても、同じようには進まなかったと思います。

オーナーへ——建て替えを「待つ」前に考えてほしいこと

築古マンションを所有しているオーナーさんに、正直に伝えたいことがあります。

「いつか建て替えになるから、それまで持っておこう」という判断は、慎重に考えてほしいんです。

「建て替えに参加したい」「待てる状況にある」という方は、そのまま情報収集を続けてください。でも「持ち続けるコスト」と「今売った場合の手取り」を一度比べてみることも、大事な判断材料になります。

幡ヶ谷ベースでは、査定だけのご相談も受け付けています。「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、気軽に話しかけてほしいです。

購入検討者へ——「建て替え期待」で築古を買うリスク

「旧耐震でも、いつか建て替えになるならいいか」と考えて築古を検討している方にも、このタイムラインを見てほしいんです。

初台の事例でも、耐震診断から竣工まで7年かかっています。建て替えが「動き始めた」マンションでも、実際に住めるようになるまでの時間と不確実性は相当あります。

旧耐震マンションのすべてが「ダメ」なわけではありません。ただ、建て替え期待だけで判断するのは危険です。物件ごとの管理状況と、自分のライフプランを照らし合わせて考えてほしいです。