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1億3,600万円〜 / 100㎡のひとつの目安
東京都心で100㎡超の中古マンションは、全体の5％未満。㎡単価は約136万円前後（2026年4月時点）なので、100㎡なら1億3,600万円〜が目安です。管理費と修繕積立金は、月8万〜15万円になることもあります（いずれも幡ヶ谷ベースの現場感・あくまで目安）。
Contents
100㎡超の中古マンションは、どれくらい少ない？
100㎡は、約30坪です。「広い家に住みたい」と思っても、新築は高すぎる。中古は、そもそも数が少ない。そんな壁にぶつかっていませんか。 この記事では、100㎡超を現実的に考えている方へ、市場・エリア・確認ポイント・リノベ・売却まで、順番に整理しました。
価格はどれくらい？
Honest Note
「プレミアムは坪単価で考える」という感覚は、最初は慣れないと思います。迷ったら、気軽にご相談ください。
売るときのことも、頭に入れておいて
エリア別の物件特性：どこで探す？
エリア選びは、住みやすさだけでなく、「将来売れるか」にも直結します。相談の多いエリアを、整理しました。
| エリア | 特徴（幡ヶ谷ベースの現場感） | 物件一覧 |
|---|---|---|
| 幡ヶ谷エリア （初台・幡ヶ谷・笹塚） | 新宿まで1〜2駅。それでいて、落ち着いた住宅街の雰囲気が残るエリアです。 初台：代々木に隣接した閑静な地域。築30年超の優良な大規模マンションがあります。 幡ヶ谷：商店街が便利で、ファミリーの100㎡需要が安定しています（幡ヶ谷の購入相場）。 笹塚：一部の列車は始発が使え、通勤と広さを両立したい層に人気です。 | 幡ヶ谷・初台・笹塚エリアの中古マンション一覧 |
| 代々木エリア （参宮橋・代々木八幡・代々木公園・代々木上原） | 代々木公園の緑を背景にした、都内屈指の人気エリアです。 参宮橋・代々木八幡：低層の邸宅型が多く、100㎡超の流通は極めて稀です。 代々木公園周辺：眺望重視のプレミアム物件が多く、資産価値は高水準です（代々木公園エリアの高級マンション特集）。 代々木上原：高台の邸宅街。100㎡超が「標準」のヴィンテージ物件が点在します（代々木上原の低層マンション7選）。 | 代々木エリアの中古マンション一覧 |
| 恵比寿・代官山、神泉・渋谷 （少し範囲を広げると） | 青葉台・中目黒、松濤・神山町などの高級住宅街が近くなります。低層の大規模物件に、広い住戸があることも。松濤・神山町では200㎡超の超大型住戸も出ますが、価格は数億円規模です。 | 恵比寿・代官山エリアの中古マンション一覧 神泉・渋谷エリアの中古マンション一覧 |
※ 幡ヶ谷ベースの現場感・あくまで目安です。
購入前に必ず確認したい5つのチェックポイント
広いぶん、維持費や税の負担も大きくなります。「買ってから気づいた…」を防ぐための、5つの確認点です。
| 確認項目 | チェックポイント | 資産価値への影響 |
|---|---|---|
| ランニングコスト | 管理費＋修繕積立金の月額合計。100㎡超では、月8万〜15万円になることも | 高すぎると、売るときに敬遠されがちです |
| 大規模修繕の履歴 | 過去10〜15年の実施状況と、修繕積立金の残高が適正か | 計画的な修繕は、建物の寿命と資産価値を守ります |
| 耐震基準 | 1981年6月以降の「新耐震基準」か。旧耐震なら、耐震診断の有無を確認（旧耐震マンションを買っていいかの判断基準） | 住宅ローン控除の適用や、売却時の融資の通りやすさに影響します |
| ペット飼育の規約 | 「体高〇cm以内」「体重〇kg以内」など、具体的な制限を確認。大型犬可は極めて稀（ペット可マンションの管理規約の落とし穴） | 広さを求める層は大型犬希望も多く、規約が売りやすさを左右します |
| 建物の構造 | ラーメン構造か壁式構造か。壁式は、間取り変更に大きな制約があります | リノベの自由度が低いと、将来の需要が限られます |
リノベーションで「理想の100㎡」をつくる
100㎡あれば、部屋数だけでなく「空間の質」にこだわれます。よくあるオーダーは、こんな感じです。
よくあるオーダー
-
アイランドキッチン＋広大なLDK
パーティーや家族の団らん向き。LDKを30畳以上に広げる例もあります。 -
独立した書斎 or ウォークインクローゼット
仕事場と収納を一体にしたり、完全な個室の書斎にしたり。 -
水回りの全面刷新
ダブルボウルの洗面台や、1822サイズの大型ユニットバスも現実的です。
ただし、注意点があります
リノベには、構造上の制限があります。知らずに進めると、「思い通りの間取りにならなかった」となりかねません。
01
壁式構造の場合は、抜けない壁がある
希望の間取りが実現できないことがあります。購入前に、構造の確認が必須です。
02
PS（パイプスペース）の位置
水回りを動かせる距離には、限りがあります。キッチンや洗面を大きく動かしたいなら、要確認です。
03
床材のL値（遮音等級）の制限
管理規約で、使えるフローリングが限られます。無垢材を希望するなら、事前に確認を。
100㎡超を「売る側」になったときの話
すでに広い物件をお持ちの方、将来の売却も考えている方へ。少し特殊な事情があります。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| ターゲットが絞られる | 購入できる層（年収・資産）が限られるため、成約まで半年〜1年かかることも。焦らず構えるのが大切です。 |
| 指名買いが起きやすい | 特定のヴィンテージや「代々木公園ビュー」など、条件の揃った物件は、公開直後に成約することがあります。 |
| 現状有姿での売却がおすすめ | 広い物件の買主さんは、フルリノベ前提の方が多いです。売主さんがリフォームすると、かえって売りにくくなることがあります。 |
※ 幡ヶ谷ベースの現場感・あくまで目安です。
広めの3LDKを買った方の事例
100㎡超の事例は、まだ紹介できるものがありません。代わりに、幡ヶ谷ベースで確認できる中で一番広い、84㎡の3LDKを紹介します。
Case 01 — 代々木上原・84㎡
旧耐震のフルリノベ済み3LDKを、価格交渉をして購入
築45年ほどの旧耐震、84㎡の3LDKです。フルリノベ済みの部屋を、周辺相場をもとに価格交渉して購入しました。20代後半〜30代前半のご夫婦とお子様1名で、ローンはペアローン、変動35年。内見は1件でした。価格は公開していません。
Point広めの物件は、相場の根拠があると、価格交渉もしやすくなります。
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よくある質問
100㎡は何坪ですか？
約30坪です（1坪＝約3.3㎡で計算）。広告の坪単価を㎡単価に直すときは、坪単価を約3.3で割ると、おおよその数字になります。
100㎡超の中古マンションの相場は、いくらくらいですか？
2026年4月時点で、都心部の㎡単価は136万円前後が目安です。100㎡なら、1億3,600万円〜がひとつの目安になります。立地や築年数で大きく変わるので、気になる物件は個別にご相談ください。
→ 市場の実態を見る
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100㎡以上だと、管理費・修繕積立金が高いのはなぜですか？
100㎡超の物件は、どうやって探せばいいですか？
数が少なく、市場に出る前に動く情報も多いです。会員登録をすると、非公開の物件情報をお届けします。最新の100㎡超は、物件一覧でも見られます。買うまでの流れは、中古マンション購入の流れにまとめました。
→ 100平米超×中古マンションの最新物件一覧
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100㎡超の物件は、売るときに時間がかかりますか？
買える層が限られるため、成約まで半年〜1年かかることもあります。一方で、条件の揃った物件は、公開直後に決まることもあります。売却を考えているなら、早めの相談で準備の時間が取れます。
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—— CONTACT ——
100㎡超の物件、まずは相談してみてください
渋谷区を中心に、18年このエリアだけを見てきました。
市場に出る前の情報も含めて、購入からリノベまで、一緒に考えます。
市場に出る前の情報も含めて、購入からリノベまで、一緒に考えます。
