売ったらいくら手元に残る？マンション売却の税金（3000万控除活用）を幡ヶ谷のプロが解説！

こんにちは、幡ヶ谷ベースです！

今回は初めてマンション売却をした際にかかる税金や諸費用を知ってほしいので解説します。

さらには3,000万円控除のことにも触れていきます！

では、どうぞ！

【この記事でわかること】

・マンション売却後に手元に残るお金（手残り金）の正しい計算方法

・売却活動時・決済時に発生する諸費用の内訳と具体的な金額目安

・売却益（儲け）が出た際にかかる譲渡所得税の仕組みと所有期間による税率の違い

・税金を大幅に減らす、またはゼロにできるマイホーム売却の特例（3,000万円控除など）

・売却後に失敗しないための確定申告と納税のスケジュール

マンション売却で実際に「手元に残るお金」の全体像

古マンションを売却した際、売却価格の全額がそのまま手元に残るわけではありません。

売却価格から「住宅ローンの残債」「売却諸費用」「譲渡所得税（税金）」を差し引いた金額が、最終的な手取り額（手残り金）となります。

・手取り額の基本計算式：
{手元に残るお金} = {売却価格} – {住宅ローン残債} + {売却諸費用} + {譲渡所得税}）

不動産売買において、

売却活動時に支払う諸費用だけでなく、

売却した翌年に納税義務が発生する「譲渡所得税」までを正確に把握し、資金計画を立てることが重要です。

マンション売却時にかかる「諸費用」の内訳と目安

中古マンションを売却する際、物件の引渡し（決済）までに発生する主な諸費用の一覧です。

総額の目安は、一般的に売却価格の4%〜6%程度となります。

主な諸費用の項目一覧

諸費用の項目	費用の目安・計算式	支払いのタイミング・概要
仲介手数料	売却価格 × 3% ＋ 6万円＋消費税 ※売却価格400万円超の場合の上限	不動産屋へ支払う成功報酬。売買契約時に半金、引渡し時に残りの半金を支払うのが一般的です。
印紙税	1万円〜 3万円程度 ※売却価格3,000万〜1億円の場合（軽減税率）	売買契約書に実物の収入印紙を貼付・消印して納税します。
登録免許税（抵当権抹消）	不動産1個につき 1,000円＋司法書士報酬（数万円）	住宅ローン残債がある場合、金融機関の抵当権を抹消するために決済時に司法書士へ支払います。
一括繰上返済手数料	数千円〜 3万円程度 ※金融機関や手続き方法により異なる	住宅ローンを予定より前倒しして全額返済する際、決済時にローン残債と一緒に差し引かれます。

【売却価格別】諸費用シミュレーション目安表

売却価格に応じた具体的な諸費用の概算値は以下の通りです。

売却価格	仲介手数料（上限・税込）	印紙税（軽減税率適用）	売却諸費用合計の目安（約4〜6%）
4,000万円	138.6万円	1万円	約160万〜 240万円
6,000万円	204.6万円	3万円	約240万〜 360万円
8,000万円	270.6万円	3万円	約320万〜 480万円

※引っ越し費用やハウスクリーニング費用、ペット飼育に伴う修繕・原状回復費用などは、個別の状況により変動するため上記には含まれていません。

利益が出たら課税される「譲渡所得税」の仕組み

不動産を売却して利益（売却益）が出た場合にのみ、その利益に対して所得税と住民税（総称して譲渡所得税）が課税されます。

売却して赤字（売却損）になった場合は課税されません。

・譲渡所得（利益）の計算式
{譲渡所得} ={売却価格} – {取得費} +{譲渡費用}

取得費：
物件の購入代金、建築費、購入時の仲介手数料などの合計から、

建物の「減価償却費」を差し引いた金額。

購入時の売買契約書を紛失して不明な場合は、法的な特例として売却価格の5%（概算取得費）として計算するため、税額が非常に高くなるリスクがあります。

譲渡費用
今回の売却のために直接支払った費用（仲介手数料、印紙税など）。

所有期間によって異なる税率

ここ、けっこう大事です！

譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の「1月1日時点」における所有期間の長さによって2種類に分類されます。

区分	所有期間（売却年の1/1時点）	合計税率	税率の内訳
短期譲渡所得	所有期間 5年以下	39.63%	所得税：30.63% 住民税：9.00%
長期譲渡所得	所有期間 5年超	20.315%	所得税：15.315% 住民税：5.00%

※所得税率には、復興特別所得税（基準所得税率の2.1%）があらかじめ含まれています。

税負担を大幅に減らす・ゼロにする代表的な特例

マイホーム（居住用財産）として所有していた中古マンションを売却する場合、以下の要件を満たすことで税負担を大幅に軽減、またはゼロにできる特例が用意されています。

特例の名称	軽減される内容	主な適用条件・注意点
居住用財産の 3,000万円特別控除	譲渡所得（利益）から最高3,000万円まで控除できる。（売却益3,000万円以下なら税金0円）	所有期間の長短は問わない。自分が住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要がある。
所有期間10年超の軽減税率の特例	3,000万円特別控除適用後の利益のうち、6,000万円以下の部分の税率が14.21%に軽減。（所得税10.21%・住民税4%）	売却した年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が10年を超えていること。3,000万円特別控除と重ねて適用可能。

【重要な注意点】 特例を利用して税金が0円になる場合でも、売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間中に税務署へ確定申告を行うことが必須条件です。また、購入（買い換え）先の新居で「住宅ローン控除」を利用する場合、これらの特例と併用できない制限があるため、どちらを選択すべきか事前の試算が必要です。

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